报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 政策持续放松，中央与地方层面均出台支持性政策，旨在推动城市更新新模式和房地产高质量发展[13][15] - 二手房市场环比回暖，成交套数与面积均实现同环比正增长，与一手房市场走势分化[4][35] - 行业基本面呈现结构性特征，一手房销售承压，土地市场量增价跌，房企融资同比收缩但环比改善[4][5][59][73] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望受益于需求回升的物业管理公司[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨5.21%，同期沪深300指数下跌0.62%，板块相对收益为5.83%，表现显著强于大盘[3][11] - 个股表现分化，周度涨跌幅前五的个股包括万泽股份、ST荣控等，后五的个股包括ST亚太、城建发展等[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：自然资源部与住建部联合发布通知，明确通过实施不超过5年的过渡期政策、空闲地临时利用规则及预告登记等措施，推动形成权益保障有力的城市更新新模式[13][15] - 地方政策（苏州）：苏州市委在“十五五”规划建议中提出推动房地产高质量发展，加快构建发展新模式，因城施策调整政策，加大住房以旧换新、房票安置力度[13][15] - 地方政策（北京）：北京市发布2026年度建设用地供应计划，预期实施建设用地3240-3740公顷，其中商品住宅用地200-240公顷，保障性住房用地350公顷，导向为减量提质、激活存量[13][15] 行业基本面总结 重点城市一手房成交 - 周度数据（1.16-1.22）：38城合计成交20078套，同比-27.6%，环比-7.8%；成交面积185.2万平方米，同比-38.3%，环比-8.0%[4][22] - 月度至今数据（1.1-1.22）：38城合计成交63798套，同比-24.1%；成交面积582.7万平方米，同比-34.7%[25] - 城市能级分化：周度数据中，一线城市成交面积环比增长4.9%，但二线及三四线城市环比分别下降12.2%和13.0%[22] 重点城市二手房成交 - 周度数据（1.16-1.22）：16城合计成交20823套，同比+6.0%，环比+9.6%；成交面积216.7万平方米，同比+4.5%，环比+15.3%[4][35] - 月度至今数据（1.1-1.22）：16城合计成交56317套，同比-9.4%；成交面积566.3万平方米，同比-10.7%[38] - 城市能级分化：周度数据中，一线城市成交套数同比+17.2%，环比+12.7%，表现最为强劲[35] 重点城市库存情况 - 周度数据（1.16-1.22）：17城商品房库存面积18775.7万平方米，环比-0.3%，去化周期为155.3周，较上周延长[4][49] - 城市能级分化：一线、二线、三四线城市去化周期分别为120.6周、182.1周和260.2周，库存压力逐级递增[49][58] 土地市场供给与成交 - 周度数据（1.12-1.18）： - 供应土地2104.2万平方米，同比-4.3%；供应均价778元/平方米，同比-9.3%[5][59] - 成交土地1729.8万平方米，同比+10.0%；成交金额185.8亿元，同比-7.3%[5][59] - 成交楼面价1074元/平方米，整体溢价率仅为1.6%，其中一线城市溢价率为0%[5][59] - 近期房企拿地：图表列出了自2025年9月以来多家房企的拿地明细，拿地主体包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等[72] 房地产行业融资 - 周度数据（1.16-1.22）：房地产企业合计发行信用债127.4亿元，同比-16.7%，但环比+13.1%[5][73] - 月度至今数据：房企合计发行信用债275.3亿元，同比-31.91%，环比+10.52%[73] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，其有望迎来业绩和估值修复[6]