行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [2] 核心观点 - 市场对地产产业链关注度升温，申万地产、建材单周分别上涨5.21%和9.23% [3] - 板块反弹原因包括：市场对2026年初销售预期较低但1月重点城市二手房成交呈现“淡季不淡”，保利发展业绩预告提前释放板块业绩压力，传统地产股自2025年以来已大幅下跌（如保利发展跌30%）向下空间有限，楼市量价自2021年高点已有大幅调整或接近底部区间，中期维度板块已有配置价值 [3] - 短期市场现积极信号，中期积极因素持续汇聚，总量层面本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，区域层面香港楼市已逐步止跌回稳，产品层面“好房子”延续较好去化，购房者层面首付比例及房贷利率下行减轻居民置业压力，关注2026年下半年到2027年楼市企稳的可能性 [3] - 投资建议关注三条主线：1）历史包袱轻、库存结构优、拿地及产品力强的房企受益于“好房子”建设；2）受益于香港楼市止跌回稳的港资地产；3）净现金流及分红稳定的物管企业，同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 住建部表示建设“好房子”将是产业转型发展的新赛道 [3][7] - 央行深圳分行调整深圳市商业用房购房贷款最低首付款比例至不低于30% [7] 市场运行监测 - 成交：本周（1.17-1.23）重点50城新房成交1.3万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升5.2% [3][9] - 成交月度：1月（截至23日）重点50城新房月日均成交同比降24%，环比降44.3%；重点20城二手房月日均成交同比升6.7%，环比降4.8% [3][9] - 库存：截至2026年1月23日，16城取证库存9029万平方米，环比降0.5%，去化周期为21个月 [3][11] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行78.9亿元，总偿还量109.7亿元，净融资-30.9亿元 [3][16] - 地产债到期：2026年全年到期和提前兑付总规模2927.8亿元，同比2025年减少约2.15%，2026年3月是到期压力最大月份，规模约474.6亿元 [16] - 地产股：本周房地产板块涨5.21%，跑赢沪深300指数（-0.62%） [3][21] - 地产股估值：当前地产板块PE（TTM）为63.16倍，高于沪深300的14.08倍，估值处于近五年95.64%分位 [3][21] - 个股表现：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为大悦城、华夏幸福、绿城中国，排名后三为中梁控股、碧桂园、旭辉控股集团 [23][24] - 重点公司业绩预告：保利发展预计2025年归母净利润10.26亿元，越秀地产预计2025年核心净利润2.5至3.5亿元，金地集团预计2025年归母净亏损111亿-135亿元，华发股份预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为负值 [24] 重点公司情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年1月23日股息率5.1%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息，未来4年年均计划新开5-6个商场利于租金稳定增长 [5] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升，截至2026年1月23日股息率7.2%，2025年拿地排名前6 [5] - 中国海外发展：截至2026年1月23日PB仅0.36倍，股息率4.1%，2026年以来涨幅10.3%，2024年末在手货值超85%位于一线及强二线城市 [5] - 绿城中国：2024、2025年拿地靠前，截至2026年1月23日市值为221亿元，2025年权益销售额为1040亿元，市值/销售额比为16%，PB为0.63倍，2026年以来涨幅14.4% [5][25] - 保利发展：2025年权益销售额及权益拿地金额排名第一，分别为2000亿元和619亿元 [5][25] - 重点公司对比：绿城中国2025年权益拿地金额/市值比高达268%，中国金茂为197%，建发国际集团为136%，滨江集团为114%，保利发展为77%，中国海外发展为53%，华润置地为21%，万科A为7%，龙湖集团为6%，金地集团为3% [25]