报告行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][3][6] 报告的核心观点 * 报告认为消费基础设施REITs在四季度运营数据端仍呈现较强韧性，出租率整体保持在95%以上，租金稳中有升 [3][12] * 报告提出当前投资策略的三条主线：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机；结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产；关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人 [3] REITs指数表现 * 截至2026年1月23日当周，中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.62%，恒生指数下跌0.36%，房地产(申万)指数上涨5.21% [1][9] * 截至2026年1月23日本年，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）和中债十年期国债指数（+0.47%），但不及恒生地产建筑业指数（+8.56%）和房地产(申万)指数（+6.66%） [1][9] C-REITs二级市场表现 * 本周（1.16-1.23）C-REITs二级市场整体上涨，78只已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63% [2][11] * 板块表现分化明显，数据中心板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅较小 [2][11] * 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [2][11] * 本周交易活跃度最高的是数据中心板块，日均换手率达1.5%，高于市场均值0.8% [3][17] 公募REITs四季报业绩 * 已披露四季报的消费REITs运营韧性较强，11只样本（剔除农贸市场类）出租率虽存在波动但整体均保持在95%以上 [12] * 具体项目如宁波杉井奥特莱斯广场出租率为100.00%，佛山映月湖环宇城为99.27%，长沙金茂览秀城为99.20%，青岛万象城为99.09%，济南首创奥特莱斯为99.04% [3][12] * 四季度消费REITs租金稳中有升，华润商业REIT Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月 [3][12] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）、易方达广开产园REIT（8.6%） [3][18] * P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]