报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs市场大幅上行，中证REITs指数周涨1.7%，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅突出 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证REITs>中证全债>沪深300 [1] - 截至2026年1月23日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP [1] - 今年以来沪深交易所终止（撤回）五单公募REITs，市场逐渐向“重运营、重合规”转型，未来具备稳定现金流、运营管理能力强的项目将更受青睐 [1] 二级市场走势 - 截至2026年1月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价806.72点，整周涨跌幅1.7%，表现弱于中证转债指数（+2.9%），强于中证全债指数（+0.2%）、沪深300指数（-0.6%） [2][6] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+8.7%）>中证REITs（+3.2%）>沪深300（+1.6%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为-2.6%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs总市值在1月23日为2280亿元，较上周增加55亿元；全周日均换手率为0.66%，较前一周增加0.11个百分点 [2][8] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.9%、1.8% [3][15] - 从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅靠前 [3][15] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为中金重庆两江REIT（+10.30%）、华安百联消费REIT（+9.97%）、华泰宝湾物流REIT（+7.27%） [3][19] - 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5% [3][21] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（21302万元）、国金中国铁建REIT(7603万元）、南方润泽科技数据中心REIT(7296万元） [3][22] 一级市场发行 - 2026年1月1日至1月23日，交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段1只，已反馈的产品3只 [24] - 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金扩募发行、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金等5只基金终止或撤回发行 [24] - 沪深两地交易所发布通知，明确新版审核指引旨在提升审核流程透明度和工作质效，界定终止情形，公募REITs市场从“重发行”向“重运营、重合规”转变，未来具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目将更受青睐 [24] 估值跟踪 - REITs既有债性又有股性，从债性角度关注年化现金分派率，截至1月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%；从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况 [25] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为42.40%等 [26] - 分别将产权类REITs股息率和中证红利股息率比较，经营权类REITs内部收益率和十年期国债收益率比较，截至2026年1月16日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP [28] 行业要闻 - 全国首单火炬REITs落地厦门，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金进入申报阶段，底层资产覆盖10个产业园区，总建筑面积48.13万平方米 [4][36] - 1月23日茂业商业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作，拟以成都茂业中心部分楼宇为底层资产，发行完成将增加净利润、盘活存量资产、优化资本结构等 [4][36]