报告行业投资评级 - 报告未明确给出对沈阳写字楼与零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 2025年第四季度，沈阳写字楼与零售市场均无新增供应，市场整体表现平稳，但面临租金下行与空置率上升的压力 [38][42] - 写字楼市场净吸纳量转负，需求疲软，未来新增供应将加剧去化压力；零售市场以存量改造和业态升级为主，新兴消费与首店经济是主要驱动力 [38][62] - 长期来看，沈阳正通过举办高级别论坛、推动商业项目迭代与差异化定位，致力于巩固其作为东北亚国际化与区域性消费中心城市的地位 [38][62] 沈阳宏观经济概况 - 截至2025年第三季度，沈阳地区生产总值为6,614亿元，在对比的六个城市中排名末位 [4] - 沈阳第三产业增长率为4.3%，低于对比城市中青岛的5.6% [6] - 沈阳社会消费品零售总额为3,191亿元，城镇居民人均可支配收入为43,482元 [8][10] - 2024年末沈阳常住人口为920万人 [11] - 沈阳房地产开发投资增长率为-26.0%，在对比城市中降幅最大 [13] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度，沈阳土地市场共成交4宗地块，总成交面积约23.9万平方米，总成交金额约11.0亿元 [17] - 成交地块中3宗为二类居住用地，1宗为商业用地，最高楼面价达5,580元/平方米 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度，沈阳甲级写字楼市场总存量维持在1,369,293平方米，无新增供应 [22][38] - 本季度净吸纳量为-5,470平方米，全年累计净吸纳量为20,875平方米 [38] - 平均租金环比下降2.7%至55.1元/平方米/月，空置率环比上升0.4个百分点至33.5% [22][38] - 三大核心区域中，金廊-五里河平均租金最高，为57.8元/平方米/月；太原街空置率最高，达43.2% [24] - 本季度主要租赁成交来自贸易、TMT及专业服务行业，占比分别为23%、22%和21% [31][32] - 预计2026年及以后将有约20万平方米的新增供应入市，主要来自北站-市府和金廊-五里河区域 [28] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度，沈阳优质零售市场总存量维持在6,569,251平方米，无新增供应 [42] - 本季度净吸纳量为-36,110平方米，空置率为19.53% [42] - 核心商圈首层平均租金环比微降至227元/平方米/月 [42] - 各核心商圈中，中街存量最大，为168.2万平方米；沈北-三台子空置率最低，为2%；金廊-五里河租金区间最高，达186-980元/平方米/月 [47] - 本季度新店开业以餐饮和体验零售业态为主，如“趁热集合”、“楼下酸奶”东北首店及“高达基地” [54][62] - 未来两年（2026-2027年），预计将有超过26万平方米的新增供应入市，主要集中在金廊五里河、浑南奥体及铁西商圈 [51][62]