行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 近期部分城市成交出现回暖迹象，但不能简单认定为市场止跌回稳，持续性仍需观察[1] - 认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策[1] - 2026年重点关注房地产相关政策力度[1] - 2026开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度[5] - 建议左侧布局[5] 近期市场表现与事件评述 - 近期部分核心城市二手房成交显著提升，市场出现回暖迹象[2] - 上海交易量已连续3个月超过1.6万套（以每月前23天计算），年初至1月23日累计同比降幅加速缩窄至7%[2] - 深圳1月成交量达到0.4万套，较去年12月同期提升6%，累计同比降幅加速缩窄至9%[2] - 推测市场回暖可能与以下因素相关：1）去年8月-11月房价加速下滑后恐慌情绪释放后的修复反弹；2）今年春节较晚，部分需求前置到1月；3）股市财富效应传导至楼市；4）开年政策文章传递出政策将从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”的核心导向，市场对2026年政策预期提升[2] - 住建部与自然资源部联合发布通知，明确对发展国家支持产业的存量土地和房产资源，设定最长5年不改变用地主体和规划条件的灵活过渡期政策，有助于盘活存量资产[3] 行业数据总结 - 2025年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点[4] - 2025年新建商品房销售额为8.4万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点[4] - 2025年新开工面积同比下降20.4%，降幅较2024年略收窄[4] - 2025年竣工面积同比下降18.1%，同比降幅有所收窄[4] - 2022-2025年开工的持续下行将传导至2026年的竣工延续双位数下降[4] - 第4周（报告期）房地产指数（申万）周度涨幅+5.2%，房地产板块较沪深300指数相对收益为+5.8%[8] - 第4周30城新房销售成交面积115万平方米，较第3周减少10%；从年初至今累计同比减少38%[8] - 第4周18城二手房销售1.7万套，较第3周增加5%；从年初至今累计同比减少9%[8] 投资建议与标的 - 认为以下三类标的有望获得超额收益：[5] 1. 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[5] 2. 商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场能稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性、红利性[5] 3. 房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强议价能力；政策兑现或市场复苏将带来较大业绩向上弹性[5]