报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 二手房成交回暖，《求是》发文提及城市更新[3] - 2026年三大趋势值得期待：房地产调整有望进入尾声、“好房子”结构性机会、香港楼市复苏延续[6] - 维持房地产“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[6] 板块行情 - 本周（26/1/17-26/1/23）房地产（申万）板块表现强势，上升5.2%，跑赢主要股指（上证指数+0.8%，深证成指+1.1%，创业板指-0.3%，沪深300 -0.6%）[6][9] - 个股方面，涨幅前五为*ST荣控(+15.8%)、顺发恒能(+15.7%)、城投控股(+14.9%)、大悦城(+14.4%)、珠免集团(+12.6%)[6][9] - 跌幅后五为城建发展(-6.0%)、中洲控股(-2.8%)、电子城(-2.1%)、特发服务(-1.9%)、张江高科(-0.8%)[6][9] 数据跟踪：新房成交 - 当周表现：本周（1.17-1.23），42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降6.0%，同比下降41.0%[6][14] - 分能级看当周：一线城市（4城）成交37.8万平米，环比降1.3%；二线城市（15城）成交67.0万平米，环比降7.8%；三四线城市（23城）成交32.0万平米，环比降7.7%[14] - 月度累计表现：1月截至本周（1.1-1.23），42城新房累计成交437万平米，环比上月同期下降37.4%，同比下降41.4%[6][18] - 分能级看月度：一线城市累计成交118万平米，环比降27.3%，同比降39.5%；二线城市累计成交219万平米，环比降49.7%，同比降48.2%；三四线城市累计成交101万平米，环比降1.5%，同比降22.0%[18] 数据跟踪：二手房成交 - 当周表现：本周（1.17-1.23），21个重点城市二手房合计成交224万平米，环比上升3.6%，同比上升11.9%[6][32] - 分能级看当周：一线城市（3城）成交94.3万平米，环比升5.0%；二线城市（9城）成交114.1万平米，环比升4.1%；三四线城市（9城）成交15.3万平米，环比降6.9%[32] - 月度累计表现：1月截至本周（1.1-1.23），21城二手房累计成交654万平米，环比上月同期微降0.9%，同比下降10.9%[6][38] - 分能级看月度：一线城市累计成交266万平米，环比降4.5%，同比降11.5%；二线城市累计成交339万平米，环比升3.2%，同比降10.8%；三四线城市累计成交49万平米，环比降6.4%，同比降8.6%[38] 行业新闻 - 宏观政策：《求是》杂志一周内多次发文提及城市更新[6][50][51]；住建部部长倪虹表示将着力稳定市场，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚改需求[6][50][51]；自然资源部与住建部联合发布支持城市更新行动的通知[6][50][51] - 市场数据：国家统计局数据显示，2025年全年房地产开发投资同比-17.2%，新开工面积同比-20.4%，竣工面积同比-18.1%，新建商品房销售面积同比-8.7%，销售额同比-12.6%[6][50][51]；2025年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.9%，降幅较上月分别收窄0.1和0.2个百分点[50][51] - 因城施策：深圳及广东省内20个城市将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%[6][50][52] - 土地与更新：广州挂牌天河区马场地块，起拍总价达186.44亿元[52]；北京2026年计划供应商品住宅用地200-240公顷[52]；湖南计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房[52]；广州2026年城中村改造计划完成固定资产投资1，200亿元[52] 公司公告 - 2025年业绩：保利发展营收3，083亿元，同比-1.1%，归母净利润10.3亿元，同比-79.5%[6][53][54] - 2025年业绩预告（归母净利润）：金地集团预计亏损111亿元至135亿元，同比-81.5%～-120.8%；首开股份预计亏损55亿元至69亿元，同比-167.6%～-172.5%；建发股份预计亏损100亿元至52亿元，同比-276.5%～-439.4%[6][53][54] - 融资动态：华润置地成功发行2026年第一期公司债券，规模20亿元，期限3年，票面利率1.99%[6][53][54] - 其他重要事件：万科A“21万科02”债券持有人会议通过展期议案，成为万科第一只成功展期的公司债[6][53][54] 投资分析意见 - 趋势一：房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[6] - 趋势二：“好房子”结构性机会：房地产市场进入结构分化阶段，中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮[6] - 趋势三：香港楼市复苏延续：多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - 建议关注标的： 1. 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] 2. 地产开发：华润置地、招商蛇口[6] 3. 地产转型：衢州发展[6] 4. 二手房中介：贝壳[6] 5. 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]