行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业收盘点位为2343.49，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 报告核心观点 - 报告认为房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振 [5] - 上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显 [5] - 预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口 [5] - 本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性 [5] 行业基本面跟踪总结 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为119.25万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%；二线城市为77.29万方，同比-21.4%，环比-30.4%；三线城市为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72% [6][24] - 14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月 [6][24] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为241.17万方 [7][27] - 本年累计二手房成交面积为871.87万方，累计同比-5.1% [7][27] - 20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6% [7][27][29] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7% [7][30] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌价指数为146.34，环比-0.27% [7][30] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交15宗；新增供应商服类土地52宗，成交24宗 [7][36] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86 [7][36] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24个百分点 [7][36] - 近四周100大中城市成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16个百分点 [7][36] 行情回顾总结 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83个百分点 [8][40] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2个百分点 [8][40] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第6，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9 [42] - 个股表现：A股涨幅居前为大悦城(+14.38%)、万通发展(+11.51%)、新城控股(+9.75%)；港股涨幅居前为绿城中国(+10.87%)、中国金茂(+8.4%)、保利置业集团(+8.12%)；物企涨幅居前为新大正(+9.41%)、招商积余(+6.33%)、保利物业(+5.65%) [43]