报告行业投资评级 - 增持（维持） [4] 报告的核心观点 - 2025年中国香港楼市成功构筑“止跌企稳”平台并实现系统性复苏，成交量、成交金额与房价三大核心指标同步攀升 [1] - 本轮复苏由政策支持、库存可控、人才与金融业回暖等多重有利因素共振驱动，其支撑逻辑为理解其他市场筑底复苏提供了参照 [9] 一、2025年中国香港楼市复苏：楼价先跌后平再反弹，筑稳反弹平台 - 成交量显著回升：2025年一手住宅成交2.1万宗，同比增长21%，成交金额2208.3亿港元，同比增长14%；二手住宅成交4.2万宗，同比增长17%，成交金额2990.1亿港元，同比增长14%，成交宗数创近四年最佳 [1][10] - 价格企稳反弹：截至2025年12月28日，中原城市领先指数累计同比升幅4.7%，较年内低位反弹逾6.8%，呈现“先跌后平再反弹”态势 [1][10] - 租赁市场强劲：截至2025年12月末，中原城市租金指数同比上升5.2%，租金市场连升三年 [1][10] - 修复顺序：租金最先企稳修复，其次是交易量持续修复，最后在交易量修复和库存结构合理化过程中实现房价企稳 [11][15] 二、中国香港楼市复苏的核心支撑因素 1. 从“撤辣”到减税，持续的政策支持激活中国香港楼市 - 需求端刺激：2024年2月实施“撤辣”政策，大幅降低非本地买家印花税；2025年2月财政预算案将“100元印花税”适用物业价值上限由300万港元提高至400万港元，减轻中小户型买家负担 [1][22] - 政策效果显著：2025年1-11月，400万港元以下的一、二手私楼共录得12620宗买卖，较上年全年增加约两成，占整体成交约24%，创近9年新高 [22] - 资金端减负：受美国降息影响，中国香港新批住宅按揭利率从2024年高点的4.17%降至2025年11月的3.31%，大幅减轻月供压力 [1][28] - 投资价值提升：截至2025年11月，40平方米以下、40至69.9平方米、70至99.9平方米的私人住宅单位租金回报率分别达到3.6%、3.1%、2.8%，小户型物业可实现“以租养贷” [1][31] 2. 库存水平相对可控，供需结构趋于平衡 - 库存持续去化：截至2025年12月末，一手住宅累计待售货尾量为18387伙，环比减少2.7%，同比减少15.2%，创逾两年半新低 [2][35] - 去化周期合理：按当前成交节奏计算，一手住宅尾货的去化周期约10个月，处于合理区间 [2][35] - 潜在供应压力减小：截至2025年9月，未来3-4年潜在住宅供应回落至10.2万伙，较2024年末、2023年末高峰期下滑；其中已落成未售出2.6万伙，较2025年3月最高位2.8万伙下降 [2][35] 3. 人才政策与金融业回暖，夯实市场需求基础 - 人才持续流入：截至2025年12月，各项人才入境计划共收到逾57万宗申请，批出近40万宗，约26万名人才携同家人抵港，为住宅市场注入高质量购房需求 [3][38] - 内地买家占比攀升：2025年内地买家在中国香港一二手住宅注册量近1.4万宗，同比增长14%，占比达22%；交易额1379亿港元，同比增长4%，占比达27% [3][38] - 高端市场主导：总价超1000万港元的一手住宅成交量中内地买家占比过半，其中超5000万港元的一手成交量中内地买家占比近七成 [38][44] - 金融业复苏提振信心：2025年港交所股票集资额达826亿美元，同比激增超两倍；恒生指数全年涨幅近30%，通过财富效应提振购房需求 [3][46] - 就业市场稳定：截至2025年12月，中国香港失业率维持在3.6%的低位，巩固需求基础 [3][46]