报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从四季度财务数据看优势板块业务稳固，可留意相对薄弱板块企稳信号；2026 年以来 REITs 市场实现"二连跳"，当前政策红利在兑现期，机构配置需求旺盛，可关注强势板块配置节奏，挖掘潜在涨幅空间充裕项目 [3][35][36] 各板块总结 保障房 - 经营指标小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动，压力主要来自分母端 [7] - 配租型项目稳定增长，北保 REIT 因扩募同比增速两位数增长，深圳安居与厦门安居租金水平上行；上海地产与城投宽庭项目经营收入波动，底层资产出租率下滑 [7] 仓储 - 以价换量现象普遍，整体波动有限，受供需节奏错配影响承压格局未变，可比项目收入指标同比增速下行，环比涨多跌少 [10] - 板块租金平缓下滑，出租率维持相对高位 [10] 消费 - 增速较明显，项目间存在分化，头部项目调改与主动运营实现量价齐升，部分项目受调改进程影响收入下滑 [14] - 出租率基本维持在 95%以上高位且波动小，租金表现有分化，华夏华润、大悦城、物美等项目租金增长稳定，奥莱项目受季节性影响大 [14] 产业园 - 延续承压格局，部分低位项目经营下行斜率放缓 [17] - 厂房类项目较稳健，出租率维持高位；研发办公类项目有压力，部分从"量价齐跌"转向"以价换量"，年末租金收缴率回暖 [17][18] 市政环保 - 经营表现稳中有升，中航首钢绿能表现突出，济南能源收入受季节性影响波动大但供热面积与收费面积增长利于长期收入 [22] 高速 - 整体承压，多数项目收入指标同比环比下滑，部分项目受益于路网变化、收费政策等因素收入增长 [25] - 路网变化、收费政策和天气是影响板块的普遍因素 [26] 能源 - 整体表现分化，收入指标涨跌幅度大，需关注区域消纳、自然资源、装机上升和电力市场化改革等长期因素 [29] IDC - 板块整体经营稳定，未发生显著变化 [32] 投资建议 - 关注强势板块配置节奏，注意追高风险，待回调后参与，挖掘潜在涨幅充裕项目 [36] - 留意相对薄弱板块企稳信号，如保障房、消费、产业园、物流仓储、市政环保等板块部分项目的积极变化 [3][35]