报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 报告核心观点 - 近期房地产市场迎来多项重要政策调整与制度创新 包括启动商业不动产REITs试点 权威媒体发文稳定预期 以及融资“白名单”项目最长可展期5年 这些措施旨在化解流动性压力并建立长效机制 有效提振市场信心 推动行业向高质量发展转型 [2] - 政策组合拳兼顾了房企流动性纾困 保交楼稳民生的短期目标 以及优化行业发展生态 构建租购并举住房制度的长期布局 政策红利加速释放 有力提振市场预期 驱动行业迈向高质量发展新阶段 [9] - 行业基本面仍面临下行压力 新房销售金额同比下滑幅度连续7个月超两位数 商品房待售面积在连续下降9个月后首次增加 库存仍处高位 房企融资环境依然紧张 [7][9][10] 政策与制度创新 - 商业不动产REITs试点正式启动 标志着我国REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段 截至2025年末 已上市基础设施REITs产品达78只 发行规模合计2032.54亿元 总市值2184.63亿元 [3][5] - 《求是》杂志刊文强调房地产在国民经济中的基础地位和举足轻重的作用 指出政策力度要符合市场预期 要一次性给足 供给端要严控增量 盘活存量 并鼓励扩大REITs范围 [6] - 房地产融资协调机制“白名单”项目贷款审批金额持续提升 从2024年底的超5万亿元增至2025年底的突破7.5万亿元 最新政策允许符合条件项目最长展期5年 以缓解流动性压力并确保项目交付 [7] 市场需求端表现 - 2025年12月 70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加4个至12个 但环比价格仍下降 同比降幅进一步扩大 [8] - 12月商品房销售面积和销售金额环比分别增长39.88%和44.09% 但同比分别下降16.58%和24.24% 销售金额同比下滑幅度已连续7个月超两位数 [9] - 2025年1-12月累计商品房销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大 显示下行压力仍较大 [9] - 12月二手房市场呈现“以价换量”态势 70个大中城市二手住宅销售价格全面下跌 一 二 三线城市同比降幅均扩大 其中一线城市同比下降7.0% 降幅较上月扩大1.2个百分点 [11] - 12月重点城市二手房成交量环比回升 第三方监测的15个重点城市成交量环比增长6.6% 其中一线城市成交面积环比增长8.9% [11] 市场供给端表现 - 2025年12月土地成交建筑面积和金额环比分别大幅增长190%和153% 但同比分别下降7%和15% 整体土拍平均溢价率为2.1% 环比下降1.5个百分点 [10] - 12月商品房待售面积增至7.66亿平方米 为连续下降9个月后首次增加 显示库存仍处于高位 [10] - 2025年1-12月 全国房地产开发投资规模同比下降17.20% 累计降幅持续增加 [10] - 房地产开发资金来源中 个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降17.80%和16.20% [10] 房企融资与债券市场 - 2025年12月 房企境内债券融资金额环比进一步下降 净融资规模呈净流出态势 发行主体以央国企为主 当月无境外债发行 [12] - 万科企业对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期 [12] - 2026年1月22日至2月末 房地产企业境内债整体到期规模为281.10亿元 [12] - 12月房企境内债券二级市场交易热度不高 高收益地产债平均成交价环比下滑 投资类地产债收益率略有上升 [12][13]