市场现状：量价出现积极变化 - 2026年初22城二手房成交面积同比降幅收窄至-13.0%，1月25日当周成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高[5] - 1月全国二手住宅挂牌价环比降幅收窄至-0.7%，此前半年月环比跌幅基本在-1.3%左右[12] - 截至1月25日，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5%[5] 短期驱动因素 - 二手房成交放量主要源于新房与二手房需求的“跷跷板”效应，1月新房销售乏力（40城日均面积同比降幅走阔至-30.7%）[19] - 年初房价跌幅收窄受季节性因素影响，临近春节卖家观望情绪增加[20] - 本轮改善由市场自发推动，未出现地产优化政策，且核心城市二手房挂牌量不升反降[2][24] 长期估值支撑 - 全国二手住宅挂牌均价和成交均价较2021年7月峰值分别下降37.0%和40.5%，累计跌幅超过美国次贷危机期间（32.5%）[39] - 2025年12月百城租金回报率回升至2.39%，已接近2.6%的公积金贷款利率[54] - 核心城市房价收入比已回归合理区间，如北京、上海、广州、深圳按成交总价中位数计算分别为10.8、9.0、6.1和12.3[62] 未来展望与关键窗口 - 2026年房地产市场止跌回稳的节奏取决于租金价格和二手房挂牌量等短期因素，“金三银四”是关键检验窗口[3][65] - 乐观情形下，若租金价格环比止跌且挂牌量稳定，市场将在“金三银四”后保持量价相对稳定，完成筑底[3][76] - 保守情形下，若租金延续下跌且挂牌量回升，市场可能在“金三银四”后开启新一轮调整，但跌幅预计相对有限[3][76]