报告投资评级 * 报告未明确给出投资评级 但引用了中信里昂研究的观点 标题为“美国业务拖累” 整体基调偏负面 [3][4] 报告核心观点 * 丰树工业信托2026财年前九个月及第三季度每单位派息均低于预期且同比下降 主要受美国市场疲软、利率互换合约重定价导致融资成本上升、资产处置及汇率波动等多重因素拖累 [4] * 美国市场是当前主要薄弱环节 出租率持续下滑 关键租约到期不续约将对总租金收入产生显著影响 管理层正计划处置部分美国资产并寻求欧洲收购机会以优化组合 [4][5] * 尽管面临压力 公司杠杆率保持健康 新加坡本土业务租金调升率表现强劲 潜在的利率环境变化、资产出售及美国业务改善可能成为股价催化剂 [5][6] 财务与运营表现 * 派息情况：2026财年前九个月每单位派息为9.62分 同比下降5.8% 2026财年第三季度每单位派息为3.17分 环比下降0.3% 同比下降7.0% [4] * 出租率：整体组合出租率微升10个基点至91.4% 但美国市场出租率下降30个基点至87.8% 为连续第六个季度下滑 [5] * 汇率影响：第三季度汇兑损失120万新元 年初至今累计汇兑损失300万新元 [4] * 杠杆水平：公司的杠杆率维持在37.2%的舒适水平 [5] * 租金调升率：新加坡高科技厂房与分层工厂租金调升率保持健康 分别为7.0%和7.4% [5] 业务与资产动态 * 美国资产风险：占整体租金收入5.38%的圣地亚哥AT&T租约将于2026年5月到期并含处置选择权 Alpharetta资产租约将于2026/27财年第二季到期 假设所有相关资产不续约 对总租金收入影响将达4.5% [5] * 资产处置计划：管理层计划实施5亿至6亿新加坡币的美国资产处置计划 约占其美国数据中心组合的12-15% [4][5] * 收购与扩张计划：管理层正寻求在欧洲进行收购 欧洲交易收益率介于4.5%-5.5%中段 同时可能收购美国数据中心剩余50%权益 [5] * 资产升级：Hawthorne项目已获准进行电力扩容可行性研究 预计将提升至24兆瓦 占租金收入1% [5] 未来展望与催化因素 * 融资成本压力：随着2026/27财年到期的6亿新元利率对冲工具重定价 综合融资成本可能升至3.3-3.4% 对每单位派息构成压力 [5] * 潜在股价催化剂：利率暂停或降息带来的再融资成本下降、更优的每单位派息增长前景、资产负债表担忧缓解、可能以高于账面价值出售资产、美国资产组合持续健康的租金调升率与出租率改善 [6] 公司概况与市场数据 * 业务定位：丰树工业信托是专注工业领域的房地产投资信托 主要投资于新加坡的工业用途创收房地产以及全球（除新加坡外）主要作为数据中心使用的相关资产 [9] * 资产组合：截至2023年9月30日 其组合涵盖六大业态和三个地区的141处物业 估值达92亿新元 [9] * 收入构成：按产品分类 数据中心占41.3% 分层工厂占23.8% 高科技建筑占20.7% 按地区分类 美洲占36.2% 亚洲占63.8% [10] * 市场数据：截至2026年1月29日 股价为2.11新加坡币 市值为47.20亿美元 市场共识目标价（路孚特）为2.17新加坡币 主要股东淡马锡控股持股26.24% [12] 同业比较 * 报告列出了凯德腾飞房托基金、易商信托、星狮物流商产信托及丰树物流信托的同业比较数据 包括市值、股价、市盈率、市净率、股息收益率及股本回报率等预测指标 [13]