行业投资评级 - 行业评级为增持 [6] 报告核心观点 - 首批商业不动产REITs已进入申报阶段，覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产覆盖范围 [2][6] - 商业不动产REITs的推出通过盘活多类型成熟资产，对改善企业现金流和业绩具有实质利好，并能优化企业报表表现，引导行业向新模式转型发展 [2][6] - 报告推荐四类公司：开发类、商住类、物业类和文旅类，并列出具体标的 [6] 首批申报项目详情 - 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金：底层资产为全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募集规模17.03亿元，预测2026年可供分配现金8599.92万元，年化现金流分派率预测值为5.05%；2025年1-9月项目平均入住率为61.58%，平均房价为258.33元 [6] - 汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金：底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦，预计募集规模40.02亿元，预测2026年可供分配金额1.80亿元，年化现金流分派率预测值为4.50%；两项目总建筑面积分别为7.46万平和9.88万平 [6] - 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金：底层资产为郑州与哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模74.7亿元，预测2026年度合并可供分配金额为3.41亿元，年化现金流分派率预测值为4.57%；两项目总建筑面积分别约11.20万平和13.06万平 [6] A/H上市房企不动产REITs商业价值分析 - 根据表1数据，部分企业预估可变现资产增值显著，例如美凯龙预估可变现资产增值303亿元，是其总市值(104亿元)的291%；北辰实业该比例为250%；大悦城为162% [7] - 其他重点公司该比例：新城控股134%、金地集团130%、龙湖集团97%、万科A72%、华润置地53%、中国海外发展22%、招商蛇口19%、保利发展14% [7] - 注：资产增值计算基于EBITDA与资本化率假设，大宗交易中零售物业的高线城市资本化率约为6%，REITs收益率约为3.6% [7] 重点公司盈利预测与评级 - 根据表2，报告给予所列全部重点公司“增持”评级 [8] - 部分公司2026年预测EPS：万科A 0.09元/股、保利发展 0.49元/股、招商蛇口 0.53元/股、中国海外发展 1.71元/股、龙湖集团 1.06元/股 [8] - 部分公司2026年预测PE：万科A 54.22倍、保利发展 13.90倍、招商蛇口 19.94倍、中国海外发展 7.47倍、龙湖集团 8.84倍 [8] - 物业类公司2026年预测EPS：万物云 1.60元/股、华润万象生活 2.20元/股、中海物业 0.57元/股、保利物业 3.05元/股、招商积余 1.03元/股、新大正 0.96元/股 [8]