行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 核心观点 - 首批三只商业不动产公募REITs获证监会受理，标志着商业地产资产证券化取得关键进展，将推动优质商业地产价值重估 [1][2][4] - 商业不动产REITs的推出，能够盘活存量资产、拓展权益融资渠道、将资产价值显性化，有助于企业战略转型并化解行业债务困境 [4] - 房地产基本面预计继续磨底，但核心城市止跌回稳可能更早到来，行业两大发展机遇在于优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业 [4] 首批商业不动产REITs概况 - 汇添富上海地产REIT：底层资产为上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两个办公楼，预计募集规模40.02亿元，2026-2027年净现金流分派率分别为4.50%、4.57% [4][5] - 中金唯品会REIT：底层资产为郑州和哈尔滨2个杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模74.7亿元，2026-2027年净现金流分派率分别为4.57%、4.99% [4][5] - 华安锦江REIT：底层资产为分布在全国18座城市的21家锦江都城酒店，预计募集规模17.03亿元，2026年净现金流分派率为5.05% [4][5] 证监会REITs与发改委REITs的差异 - 推进速度：证监会商业不动产REITs自试点到首批申报受理约1个月，速度快于发改委基础设施REITs（约1年）[4][5] - 资产归属主体：发改委REITs以国央企为主，证监会REITs资产主体后续或扩围至民营房企 [4][5] - 资产类型：证监会REITs新增底层资产主要为办公楼和酒店，后续资产品类丰富可期 [4] 商业不动产REITs的意义与影响 - 构建商业不动产资产证券化多层次市场，与机构间REITs、不动产基金共同组成 [4] - 拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，实现“投融管退”良性闭环 [4] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [4] - 提供商业不动产价值的“锚”，将价值显性化，并盘活我国庞大的商业存量资产，有助于回笼资金、降低资产负债率，化解房地产行业债务困境 [4] - 预计后续商业不动产公募REITs规模将持续扩大 [4] 投资建议与推荐标的 - 商业地产：推荐新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - 优质房企：推荐绿城中国、建发国际、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海外发展 [4] - 二手房中介：推荐贝壳-W [4] - 物业管理：推荐华润万象、绿城服务、招商积余 [4]