报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] - 推荐关注四类投资方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [3] 行业数据总结 - 新房成交：上周（1.24-1.30）34个重点城市新房合计成交211.5万平米，环比上升22.5%，其中一二线环比上升19.7%，三四线环比上升53.5% [3][4]。1月（1.1-1.30）34城一手房成交同比下降23%，降幅较12月收窄2.2个百分点 [3][5] - 二手房成交：上周（1.24-1.30）13个重点城市二手房合计成交128.8万平米，环比下降2.5% [3][10]。1月累计成交同比上升9.3%，增速较12月大幅提升36个百分点 [3][10] - 库存与去化：上周15城合计推盘72万平米，成交70万平米，成交推盘比为0.98倍 [3][20]。截至上周末（2026/1/30），15城合计住宅可售面积为8897.7万平米，环比微升0.02% [3][20]。3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升1.05个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪总结 - 宏观政策：住建部部长发文强调高质量推进城市更新 [3][27]。首批8单商业不动产REITs已报至上交所，预计募集规模合计约314.7亿元 [3][33]。央行数据显示，2025年四季度末人民币房地产贷款余额52万亿元，同比下降1.6%；新发放商业房贷加权平均利率为3.1% [3][27][33] - 因城施策：上海静安区启动“住房以旧换新”试点，定向收购70平米以内、总价约400万的老公房 [3][27][33]。重庆、甘肃、福建等多地将商业用房购房贷款最低首付比例统一降至30% [27][33][36]。天津提高首套、二套房公积金贷款限额至120万、100万 [3][27][36] - 监管动态：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，显示该政策正逐步退场 [3][27][36] 重点公司动态总结 - 经营业绩：多家房企发布2025年业绩预告，其中招商蛇口预计归母净利润10至12.5亿元，同比下降69%-75%；华发股份预计亏损70至90亿元；万科A预计亏损约820亿元；恒隆地产归母净利润为18.1亿港元，同比下降16.1% [3][40][41][44] - 融资与资本运作：保利发展拟以广州保利中心、佛山保利水城项目为底层资产申报商业不动产REITs [3][40][44]。华发股份拟发行48亿元、期限6年的可转债 [3][40][44]。万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元、利率2.34%的借款 [3][40][44]。万科两笔中期票据（合计57亿元）延长宽限期的议案获得通过 [3][40][44] - 物管公司：贝壳-W于1月26-27日共耗资约600万美元回购约100万股股份 [45][46]。中海物业预计2025年归母净利润较2024年下跌约9%-10% [45][46] 板块行情回顾总结 - 地产板块：上周SW房地产指数下跌2.21%，沪深300指数上涨0.08%，相对收益为-2.29%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第18位 [3][47]。个股方面，大悦城、京能置业、新城控股涨幅居前 [3][47][51] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均上涨0.24%，相对收益为0.16%，板块表现强于大市 [3][53]。个股方面，华润万象生活、宝龙商业、建业新生活涨幅居前 [53][57] - 估值水平：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.2/19.7倍；物管板块2025/2026年预测PE均值分别为14.3/12.8倍 [3][52][59]