报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，并维持该评级 [6] 报告核心观点 - 中国REITs市场二级表现渐趋回暖，首批商业不动产REITs的申报受理标志着市场扩容进入新阶段，为投资者带来新的配置机会 [1][3] - 当前投资策略应围绕三条主线展开：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目、把握弱周期资产的红利配置属性、以及关注具备扩募潜力的原始权益人 [4] REITs指数表现 - 本周表现：截至2026年1月30日，本周（1.23-1.30）中证REITs（收盘）指数上涨0.35%，收于809.6点；中证REITs全收益指数上涨0.47%，收于1052.4点，表现优于同期沪深300指数（上涨0.08%）[1][11] - 本年表现：截至2026年1月30日，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.98%，中证REITs全收益指数涨幅为4.22% [2][11] - 相对表现：在主要可比指数中，本周恒生地产建筑业指数涨幅最高（上涨5.71%），REITs全收益指数涨幅排名第三；本年恒生地产建筑业指数涨幅最高（上涨14.75%），REITs全收益指数涨幅排名第四 [1][2][11] C-REITs二级市场表现 - 整体行情：本周C-REITs二级市场整体呈现震荡上涨行情，周均涨幅为0.4% [3][13] - 市场规模：截至1月30日，已上市REITs总市值约2287.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [3][13] - 涨跌分布：本周已上市REITs中41支上涨、36支下跌，1支持平 [3][13] - 板块分化： - 能源基础设施板块表现最优，周涨幅为1.96% [3][13] - 交通基础设施板块次之，周涨幅为0.93% [3][13] - 数据中心板块回调明显，周跌幅为1.54% [3][13] - 仓储物流板块周跌幅为0.45% [3][13] - 交易活跃度： - 本周已上市REITs日均成交量194.7万股，日均换手率0.6% [4][19] - 分板块看，数据中心板块交易最活跃，周换手率达1.1%；仓储物流、能源基础设施、生态环保、水利设施板块换手率均为0.8% [4][19] - 重大进展：首批商业不动产REITs已正式申报并获受理，近期或将上市。据上交所官网，1月29-30日累计申报8单，资产分布于北京、上海、广州、深圳等一线及新一线城市，业态包括商业综合体、零售、办公楼和酒店等 [3][14] REITs估值表现 - 内部收益率（IRR）：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.5%）、易方达广开产园REIT（9.2%）[4][20] - 价格与净资产比率（P/NAV）：P/NAV位于0.7至1.9区间。估值较高的前三只REITs为华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）；估值较低的如易方达广开产园REIT（0.7）[4][20] 投资建议 报告提出三条核心投资主线： 1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目：建议关注高能级城市消费类资产在扩内需主题下的增长弹性及管理溢价；关注高速公路及数据中心（IDC）类资产在二级回调后的价值重构机会；办公及仓储类资产租赁需求相对疲软，需等待经济复苏的明确信号 [4] 2. 把握弱周期资产的红利配置属性：保障房等弱周期资产的配置属性已被市场认可，但当前价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局 [4] 3. 关注具备扩募潜力的原始权益人：中国REITs市场扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，其后续可能产生龙头效益 [4]