报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周REITs震荡上行，表现强于主要股债指数，中证REITs指数周涨0.8%，水利、能源、交通REITs涨幅领先，前期涨幅较大的数据中心调整较大；首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，意味着我国公募REITs市场正实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容[1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数周涨0.8%，年初至今涨4.4%，截至1月30日收盘价为809.56点，表现强于中证转债、中证全债和沪深300指数；年初至今涨幅排序为中证转债>中证REITs>沪深300>中证全债；近一年回报率为 -2.8%，波动率为7.5%，回报率低于其他指数，波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债；REITs总市值1月30日为2287亿元，较上周增加7亿元，全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.16个百分点[2][6][8] - 从项目属性看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.3%、0.8%；从项目类型看，各板块涨跌分化，水利、能源、交通REITs涨幅靠前，周度涨幅排名前三的是博时津开产园REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.64%）、华夏中海商业REIT（+4.52%）[3][15][19] - 数据中心REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为1.065%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额20.251%；主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（3860万元）、中金亦庄产业园REIT(1590万元）、中金印力消费REIT(1446万元）[3][22][23] 一级市场发行 - 2026年1月1日至1月30日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有3只，已反馈的产品3只，已申报的产品8只，其中8只商业不动产REITs正式申报[25] 估值跟踪 - REITs兼具债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至1月30日均值为6.11%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况，相对净值折溢价率偏长期视角，P/FFO偏短期视角[27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为42.40%，P/FFO为38.43，IRR为3.50%，年化派息率为2.76%等[28] - 产权类REITs关注股息率，经营权类REITs关注内部收益率，截至1月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低60BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为316BP[30] 行业要闻 - 1月29 - 30日，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域关键扩容[4][32]