行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [13] 核心观点 - 核心城市住房不存在系统性过剩，应从资产视角探讨定价问题，关键矛盾在于价值和价格的关系 [3][10] - 在低租售比背景下，租金涨幅对住房资产的持有回报率有决定性作用，若中短期内租金没有明显上涨预期，持有回报率仍不及可比利率，价格相较于合理价值仍有一定高估 [3][10] - 房价的短期变化主要取决于边际因素，尤其是产业政策的扰动，社会预期分层导致对合理价值的判断存在差异 [3][10] - 在房价经历较长时间和较大幅度调整后，自然需求和政策干预都可能带来房价的缓和甚至一定修复 [3][10] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值临近，产业政策宽松概率逐步提高 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [6] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升提供了补涨空间，建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 周度市场表现 - 本周（截至2026年2月1日当周）长江房地产指数下跌2.18%，相对沪深300的超额收益为-2.26%，行业排名第19位（共32个行业） [7][16] - 年初至今长江房地产指数上涨5.78%，相对沪深300的超额收益为+4.13%，行业排名第14位（共32个行业） [7][16] - 本周房地产板块表现尚可，开发类、收租类及物管类标的多数上涨 [7] - 开发公司样本本周平均上涨6.36%，年初以来平均上涨13.98% [16] - 物业公司样本本周平均上涨2.22%，年初以来平均上涨4.21% [16] - REITs样本本周平均上涨0.53%，年初以来平均上涨3.06% [16] 政策动态 - 南京：明确探索房地产发展新模式，用好用足房地产支持政策，持续释放“房七条”等既有政策效应，推动既有库存商品房全部纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票” [8][18] - 广东：2026年将着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，加强保障性住房建设和筹集，健全住房租赁市场制度，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [8][18] - 上海：宣布延长《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期至2031年1月27日 [8][18] - 媒体信息：据财联社消息，多家房企相关人士透露，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，但部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [8] 销售数据跟踪 - 四周滚动同比：37城新房成交面积四周滚动同比为-21.6%，16城二手房成交面积四周滚动同比为+24.3% [9][19] - 当月同比（1月前30日）：37城新房成交面积当月同比为-28.4%，16城二手房成交面积当月同比为+12.1%，12城新房及二手合计成交面积当月同比为-3.6% [9][27][31] - 备案农历同比（除夕前第22~16天）：37城新房备案同比为-33%，16城二手房备案同比为-8% [9] - 周度成交（2026年1月30日当周）：37城新房周度成交面积146.2万平方米，当周同比+179.6%；16城二手房周度成交面积184.0万平方米，当周同比+495.8% [19] - 分线城市新房周度同比：一线城市（4城）+399.5%，二线城市（16城）+153.3%，三四线城市（17城）+91.6% [19] - 分线城市二手房周度同比：一线城市（2城）+1121.4%，二线城市（9城）+394.0%，三四线城市（5城）+522.0% [19]