报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告标题及核心观点：国务院支持旅居项目建设，关注地产板块配置价值[3] - 投资分析意见：2026年三大趋势值得期待：1) 房地产调整有望进入尾声，复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2) “好房子”结构性机会，中央层面高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3) 香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 建议关注标的：1) 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2) 地产开发：华润置地、招商蛇口；3) 地产转型：衢州发展；4) 二手房中介：贝壳；5) 物管企业：招商积余、华润万象生活[5] 板块行情 - 市场指数表现：本周（26/1/24-26/1/30）上证指数下跌0.4%、深证成指下跌1.6%、创业板指下跌0.1%、沪深300上升0.1%、房地产（申万）指数下跌2.2%[5][8] - 个股表现：涨幅前五分别为大悦城(+17.1%)、京能置业(+12.5%)、新城控股(+11.4%)、京投发展(+7.7%)、招商蛇口(+7.1%)；跌幅后五分别为华联控股(-14.9%)、西藏城投(-13.6%)、城建发展(-12.9%)、华夏幸福(-11.9%)、万通发展(-11.5%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - 当周（1.24-1.30）表现：42个重点城市新房合计成交146万平米，环比上升7.0%，同比上升122.4%[13] - 分能级当周环比：4个一线城市成交40.3万平米，环比上升6.7%；15个二线城市成交78.8万平米，环比上升17.5%；23个三四线城市成交27.3万平米，环比下降14.9%[13] - 当月（1.1-1.30）表现：42个重点城市新房合计成交584万平米，环比上月同期下降41.1%，同比下降30.6%，年初至今累计成交同比下降30.6%[19] - 分能级当月同比：一线城市成交158万平米，同比下降23.6%；二线城市成交297万平米，同比下降38.5%；三四线城市成交128万平米，同比下降14.8%[19] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（1.24-1.30）表现：21个重点城市二手房合计成交218万平米，环比下降2.4%，同比上升544.3%[29] - 分能级当周环比：3个一线城市成交93.8万平米，环比下降0.6%；9个二线城市成交108.5万平米，环比下降4.9%；9个三四线城市成交16.0万平米，环比上升4.4%[29] - 当月（1.1-1.30）表现：21个重点城市二手房合计成交872万平米，环比上月同期下降2.4%，同比上升9.9%，年初至今累计成交同比上升9.9%[33] - 分能级当月同比：一线城市成交359万平米，同比上升12.0%；二线城市成交447万平米，同比上升7.9%；三四线城市成交65万平米，同比上升12.1%[33] 行业新闻 - 宏观政策：国务院鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设[44][45]；自然资源部等三部门要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施[44][45] - 金融数据：2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%[44][45]；2025年四季度末房地产贷款余额51.95万亿元，同比下降1.6%，其中房地产开发贷款余额13.16万亿元，同比下降3.0%，个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%[44][45] - 地方政策：上海延长个人住房征收房产税试点通知有效期至2031年1月27日[44][45]；南京推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”[44][45]；天津将公积金首套、二套贷款最高限额分别提至120万元、100万元，二手住房贷款最长期限由20年延长至30年[44][45]；多地（如重庆、山东、吉林、甘肃、西藏）将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%[45] 公司公告 - 2025年业绩预告（归母净利润）：万科A预计亏损820亿元；华发股份预计亏损90亿元至70亿元；招商蛇口预计盈利10.05亿元至12.54亿元（同比-69%～-75%）；华侨城A预计亏损130亿元至155亿元；天健集团预计盈利1.82亿至2.55亿元（同比-59%～-71%）；南山控股预计亏损22亿至18亿元；大悦城预计亏损21亿元至27亿元；中华企业预计盈利1亿元至1.5亿元（扭亏为盈）；我爱我家预计亏损0.7亿元至0.9亿元[47][48] - 融资及其他：万科A第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场债券本息[47][48]；保利发展董事会审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作，标的资产为广州保利中心及佛山保利水城项目[48]