证券研究报告 | 证券分析师：彭文玉 | | A0230517080001 | | --- | --- | --- | | 朱敏 | | A0230524050004 | | | 任奕璇 | A0230525050002 | | 研究支持: | 陈榕杰 | A0230125080001 | | 联系人: | 陈榕杰 | A0230125080001 | | 2026.02.02 | | | 摘要 www.swsresearch.com 2 ◼ 首批8单商业不动产REITs集中申报，呈现六大特征：涉及写字楼、商业零售（购物中心、奥特莱斯）、酒店等多种业态，并首次 出现公募REITs首发混装；地域分布更加分散；由国资主导但也不乏优质民企和外企；发行规模较基础设施同类项目更大；商业 零售估值安全垫高（较已上市可比项目）、写字楼偏低；业绩上零售经营稳健，写字楼地域分化，酒店波动显著。具体来看：1） 中金唯品会商业REIT：75亿元超大募资规模，郑州杉杉奥莱在郑州具有较强的先发优势与区域垄断地位，哈尔滨杉杉奥莱历史期 间经营和运营稳健，具备较高成长性；2）华夏凯德商业REIT：深圳来福士项目嵌套商办住于一体，为南油片区 ...