行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大势” [6] 报告核心观点 - 2026年1月楼市呈现“新房平淡、二手房活跃”的分化格局，政策暖风频吹，市场预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，将呵护量价指标加速筑底 [1][5][17][18] - 新房市场销售整体平淡，但头部央国企凭借积极土储和优质产品力凸显韧性 [1][14] - 二手房市场量价指标持续向好，销售热度维持高位，房价降幅显著收窄，部分城市挂牌量从高位回落 [1][15][16] - 政策环境宽松，中央与地方持续释放利好，旨在稳预期、防风险、促转型，为楼市企稳创造了条件 [1][2][17] 按目录总结 1. 本周观点：1月楼市表现 - 新房销量：2026年1月百强房企销售总金额约为1784亿元，同比下滑18.4%，降幅与2025年全年基本持平，销售较为平淡 [1][14] - 头部房企韧性凸显：TOP3房企销售金额同比微增0.2%，TOP10房企同比仅下降2.8%，降幅远优于百强整体水平 [14] - 部分央国企表现优异：中海地产销售金额同比增长20.5%，华润置地增长0.4%，中国金茂增长13.3% [14] - 二手销量：热度维持高位，16个样本城市二手房实时成交（剔除2025年春节影响）日均1625套，同比增长37.5% [1][15] - 各线城市均增长：一线城市（3城）同比增长33.5%，二线城市（9城）增长34.2%，三四线城市（4城）增长71.8% [15] - 重点城市表现：北京同比+29.2%，广州+35.0%，深圳+38.3%，合肥+60.1%，南京+61.5%，武汉+43.4% [15] - 二手房价：降幅斜率显著放缓，挂牌量较高位持续回落 [1][16] - 截至2026年1月25日，全国平均房价10044元/㎡，环比降幅收窄至-0.7% [16] - 一线城市平均房价40071元/㎡，环比降幅收窄至-0.3%，其中上海平均房价47570元/㎡，环比微增0.04%，为2023年3月以来首次环比回正 [16] - 挂牌量下降：上海二手住宅挂牌量约33.68万套，连续4个月下降；北京挂牌量12.53万套，较2025年9月高点减少1.79万套 [16] - 政策层面：中央与地方释放多种利好，楼市企稳环境更优 [1][17] - 中央层面包括：强调政策一次性给到位并肯定地产金融属性、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、将商办用房最低首付比例降至30%、优化房地产融资协调机制并延长“白名单”项目贷款展期至5年、将居民换购住房个税退税政策延至2027年底 [17] - 地方层面：上海市静安区启动“住房以旧换新”试点 [17] 2. 股票市场与信用债 - A股地产：本周（2026年1月26日-30日）A股房地产板块涨跌幅为-2.21%，跑输大盘（沪深300）2.29个百分点，在31个行业中排名第18 [2][19][20] - 近一个季度（截至报告期）板块跌0.39%，跑输大盘（沪深300涨4.81%） [23] - 近一个月板块涨4.30%，跑赢大盘（沪深300涨1.65%） [23] - 个股表现：涨幅靠前的有大悦城（17.07%）、新城控股（11.41%）、京投发展（7.71%）；跌幅靠前的有华夏幸福（-11.86%）、*ST中迪（-8.74%） [27] - 港股地产：本周港股地产建筑板块涨跌幅为5.71%，跑赢大盘（恒生指数）3.32个百分点，在12个行业中排名第2 [2][19][32] - 个股表现：涨幅靠前的有合景泰富集团（51.61%）、中国奥园（36.36%）、中国金茂（21.83%） [35] - 地产信用债：一级市场发行收缩，净融资额为负 [2][19][38] - 本周新发行金额为-542.36亿元，净融资额为-958.54亿元 [19][38] - 截至2026年1月30日，地产信用债累计发行-294.69亿元，净融资额为-1076.64亿元，去年同期为109.73亿元 [19][38] 3. REITs市场 - 指数表现：本周REITs指数收于119.76点，上涨0.51% [3][39][40] - 产权型REITs指数收于122.24点，上涨0.33%；特许经营权型REITs指数收于116.49点，上涨0.74% [3][39] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.65个百分点 [3][39][50] - 本周领涨公募REITs为博时蛇口产园REIT，涨幅3.23% [3][39][51] - 成交额：本周REITs总成交额为14.52亿元，环比下降11.89% [3][39][53] - 产权型REITs成交额7.44亿元，特许经营型REITs成交额7.09亿元 [53] - 换手率：本周REITs整体换手率为0.53%，环比下降0.06个百分点 [3][39][60] 4. 楼市成交 - 总体情况：本周（1月24日-30日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-10.56%和+23.06%；年初至今累计同比分别为-41.39%和-4.32% [5][69] - 新房成交：45城商品房成交229.14万平方米，滚动四周同比下降10.56% [5][70] - 分线城市：一线城市滚动四周同比-4.85%，二线城市-13.43%，三四线城市+17.75% [5][70] - 二手房成交：14城二手房成交178.86万平方米，滚动四周同比上升23.06% [5][78] - 分线城市：一线城市滚动四周同比+35.92%，二线城市+21.02%，三四线城市+9.58% [5][78] 5. 土地市场 - 百城整体：本周百城土地供应建筑面积环比下降17.02%，成交建筑面积环比下降74.82%，溢价率为3.60%，环比上升2.06个百分点 [4][88][89] - 一线城市：供应建筑面积环比大幅上升102.58%，成交建筑面积环比下降56.94%，溢价率为0.01% [4][88][98] - 二线城市：供应建筑面积环比下降28.67%，成交建筑面积环比下降72.25%，溢价率为6.01%，环比上升3.77个百分点 [4][88][107] - 三四线城市：供应建筑面积环比下降17.80%，成交建筑面积环比下降76.93%，溢价率为2.61% [4][88][116] 6. 投资建议 - 报告建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商 [5][18] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [5][18] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [5][18] - 物业服务：绿城服务 [5][18] - 优质产品力开发商：中国金茂 [5][18]