投资评级 - 维持“买入”评级 [2][6] 核心观点 - 报告认为恒隆地产零售业务快速改善，核心利润稳定增长，分红表现稳定 [6] - 公司聚焦核心商圈，打造高端商业标杆，商场积极调改，前端零售逐季改善，核心商场租金同比转正 [6] - 公司财务稳健，分红比例处于高位，未来有望恢复纯现金派息方式 [6] - 考虑到投资物业租金预期稳定、公允价值波动变小，因此上调公司2026-2027年归母净利润预测 [6] 财务业绩与预测 - 2025年业绩概览：2025年公司实现营业收入99.5亿港元，同比下降11.5%；归母净利润18.1亿港元，同比下降16.1%；核心归母净利润32.0亿港元，同比增长3% [5][6] - 收入结构分析： - 房地产开发收入2.6亿港元，同比下降83%，该业务核心业绩亏损0.8亿港元 [6] - 核心业务物业租赁收入93.9亿港元，同比下降1%，核心利润33.6亿港元，同比下降3% [6] - 酒店业务收入3.0亿港元，同比增长57%，核心利润亏损0.8亿港元 [6] - 归母净利润下滑原因：主要源于投资物业公允价值变动，2025年投资物业重估亏损10.5亿港元 [6] - 盈利预测： - 营业收入：预计2026E-2028E分别为106.93亿港元、111.12亿港元、115.51亿港元，同比增长率分别为7.5%、3.9%、3.9% [5] - 归母净利润：预计2026E-2028E分别为29.92亿港元、31.57亿港元、33.96亿港元，同比增长率分别为65.6%、5.5%、7.6% [5][6] - 核心归母利润：预计2026E-2028E分别为32.9亿港元、34.4亿港元、35.4亿港元，同比增长率分别为3%、5%、3% [6] - 每股收益：预计2026E-2028E分别为0.59港元、0.62港元、0.67港元 [5] - 估值指标：预计2026E-2028E市盈率分别为15.6倍、14.8倍、13.8倍，市净率均为0.3倍 [5] 业务运营分析 - 内地物业租赁：2025年内地物业租赁收入58.78亿元人民币，同比持平；其中商场收入48.71亿元人民币，同比增长1%；办公楼收入10.05亿元人民币，同比下降8% [6] - 内地商场零售表现：租户零售额逐季度显著改善，2025年第一季度至第四季度同比增速分别为-7%、-1%、+10%、+18%；全年整体零售额同比增长4%，公司内地10个运营商场中有8个实现零售额增长 [6] - 项目扩展策略：2025年公布一系列V.3策略项目，包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆扩展项目、无锡恒隆扩展项目以及上海南京西路1038号项目等，通过长期租赁方式在自有成熟项目周边进行扩展优化，以轻资产模式推动品牌赋能提效 [6] 财务状况与股东回报 - 负债与融资：截至2025年，公司有息负债536亿港元，同比下降6.6%；债务期限结构中，1年内、1-2年、2-5年、5年后占比分别为9%、31%、53%、7%；净负债比例32.7%，平均融资成本3.8% [6] - 分红政策：2025年度每股派息0.52港元，维持不变，派息总额26.2亿港元，占核心利润比例为82%，股息率5.6% [6]