行业投资评级 - 看好(维持)[5] 报告核心观点 - “三道红线”政策目前约束意义已不大,其淡出意味着政策目标基本实现,行业已从“三高”模式转向高质量发展,监管重点从防范债务危机切换至稳定市场预期[2][3] - 对于受困于资金问题的房企,其融资渠道已严重受限;对于财务安全度较高的国企开发商,虽然“三道红线”取消带来一定加杠杆空间,但鉴于新房市场销售持续收缩、国资委的杠杆要求及自身财务纪律,短期内大幅加杠杆可能性较低[3] - “三道红线”的逐步淡出是市场调整至一定阶段的必然结果,并非鼓励房企融资解绑后大幅加杠杆加强投资强度[3][7] - 2026年开年稳预期信号持续强化,预计年内有机会出台更大力度的政策组合,建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度[4] - 近期部分城市成交出现回暖迹象,但不能简单认定为市场止跌回稳,目前降息、贴息类影响购房资金成本的政策以及收储、拆迁、救助负债主体等直接投放大量资金的政策会起作用[7] 市场与销售数据总结 - 第5周房地产板块指数弱于沪深300指数,房地产指数(申万)周度涨幅为-2.2%,房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.3%[3][8] - 第5周30城新房销售成交面积141万平方米,较第4周增加23%;从年初至今累计同比减少24%[3][8] - 第5周18城二手房销售1.7万套,较第4周减少2%;从年初至今累计同比增加14%[3][8] 投资建议与关注标的 - 建议左侧布局,重点关注今年相关政策出台的节奏与力度[4] - 三类标的有望获得超额收益[4]: 1. 优质开发商:历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务 2. 商业地产运营:购物中心行业具有马太效应,头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长;轻资产商管则兼具安全性、成长性与红利性 3. 房产经纪平台:平台化发展构筑规模和品牌优势,有较强的议价能力,政策兑现或市场复苏将带来较大的业绩向上弹性
“三道红线”目前约束意义已不大
东方证券·2026-02-03 12:15