核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [2] - 核心观点认为新房和二手房成交同比显著提升，同时“三道红线”政策有所放松 [5] - 投资建议围绕三条主线展开：1）布局高价值城市、土储结构优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）受益于香港楼市企稳及利率下行的港资开发商 [5][9] 板块观点与投资建议 - 内地开发商：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的关键，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [9] - 轻资产运营公司：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升 [9] - 港资开发商：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [9] - 具体推荐标的包括： - 内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [5][9] - 轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活；头部中介平台贝壳-W [5][9] - 港资开发商：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5][9] 房地产基本面与高频数据 - 新房市场：上周（2026/1/24-2026/1/30）36城新房成交面积142.5万方，环比增长14.2%，同比大幅增长146.5% [5][10] - 新房累计成交：2026年1月1日至1月30日累计成交539.8万方，同比仍下降30.3% [5][10] - 二手房市场：上周（2026/1/24-2026/1/30）15城二手房成交面积170.6万方，环比微降0.7%，但同比激增744.4% [5][16] - 二手房累计成交：2026年1月1日至1月30日累计成交673.9万方，同比增长15.8% [5][16] - 库存与去化：13城新房累计库存7773.8万平方米，环比微降0.2%，同比下降3.8%；去化周期为23.0个月，同比延长6.7个月 [5][24] - 分线城市去化周期：一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.2个月、12.9个月、18.6个月、97.1个月，其中三四线城市去化压力最大 [5][24] 土地市场情况 - 土地供应：上周（2026/1/26-2026/2/1）百城供应土地建筑面积1732.8万方，环比下降20.0%，但同比增长168.4% [30] - 土地成交：上周百城土地成交建筑面积1795.5万方，环比增长49.2%，同比大幅增长419.7% [5][32] - 土地价格与溢价率：上周成交楼面价为979元/平，环比下降28.0%，同比下降74.4%；土地溢价率为1.4%，环比下降2.2%，同比下降5.8% [5][32] - 累计土地成交：截至2026年2月1日，年内累计成交土地建筑面积9005.2万方，同比下降15.7% [5][32] 行业融资情况 - 信用债发行：上周（2026/1/26-2026/2/1）房地产企业发行信用债8支，合计金额49.6亿元，环比下降42.9%，但同比增长346.3% [36] - 净融资额：上周信用债偿还金额89.3亿元，净融资额为-39.7亿元 [36] - 年内累计发行：2026年至今，房地产企业合计发行信用债344亿元，同比下降21.0% [36] 行情回顾 - 板块表现：上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.1%，同期沪深300指数上涨0.1%，万得全A指数下跌1.6%，房地产板块相对沪深300的超额收益为-2.2% [5][38] - 行业排名：在29个中信行业板块中，房地产位列第17名 [5][38] - 个股涨跌：上周上涨个股共31支，下跌83支 [42] - 涨幅居前个股：招金黄金（+31.8%）、ST京蓝（+22.5%）、大悦城（+17.1%）、京能置业（+12.5%）、新城控股（+11.4%） [44][45] - 跌幅居前个股：国晟科技（-30.7%）、*ST万方（-22.7%）、华联控股（-14.9%）、西藏城投（-13.6%）、城建发展（-12.9%） [44][46] - 重点房企表现：上周42家重点房企中上涨34支，涨幅前五为中国奥园（+36.4%）、中国金茂（+21.8%）、旭辉控股集团（+21.2%）、世茂集团（+18.0%）、融创中国（+17.5%） [44] 行业政策跟踪 - 中央层面：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [5][47][49] - 地方层面：天津市于1月26日发布《个人住房公积金贷款管理办法》，提高贷款额度、延长贷款期限以支持住房需求，例如将首套、第二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元 [47][49]