报告行业投资评级 - 增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 2026年开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房[1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底占股票投资市值比例为0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点[4] - 随着政策持续落地和供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企地产有望受益，投资建议关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线[5] 根据相关目录分别进行总结 一、2026开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速 - 政策利率支持：2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%[1] - 地方实践案例： - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）已完成首批50组家庭的“以旧换新”正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候[1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”及“购房券”用于购置新房[1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房[2] - 收购标准细化：浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，并要求换房人同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅[2] - 举措效果与意义：政府直接收购旧房能打通置换关键环节、缩短周期、简化流程、加快新房销售去化；通过正规评估规避不良中介信息；通过对收购旧房更新装修，在市中心提供更多保障性租赁住房，促进“职住平衡”[3] 二、公募基金持仓情况 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值为388亿元（2025年三季度末为558亿元），占净值比例为0.10%（2025年三季度末为0.15%），占股票投资市值比例为0.43%（2025年三季度末为0.62%）[4] - 持仓比例相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点（2025年三季度末为0.64个百分点）[4] 三、投资建议 - 宏观背景：2026开年《求是》集中刊文明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深[5] - 行业展望：部分高能级城市有望获益于城市更新，实现结构优化和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧出清，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，实现经营业绩企稳回升[5] - 关注主线： 1. 具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等[5] 2. 公募REITs积极推进，存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，推荐华润置地、上海临港等[5] 3. 看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]