行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，为涨幅第一；华联控股周跌幅达14.9%，为跌幅第一 [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，为涨幅第一；中海物业周跌幅达11.6%，为跌幅第一 [8][12] 政策要闻 - 南京：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入“房票安置”体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式；优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量住房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - 天津：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元；多子女家庭首套、第二套分别提高至144万元、120万元；提高第二套住房贷款额度计算倍数至账户余额的20倍；延长二手住房贷款最长期限至30年 [6][19] - 西藏：调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例至不低于30% [6][19] 公司动态 - 万科A：通过2022年度第四、五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息支付 [6][21] - 招商蛇口：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75%；扣非净利润预计为1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94% [6][21] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第5周商品房成交面积187万方，日均成交面积26.7万方，环比增加28%，同比大幅增加591%；年初至今累计成交面积668万方，累计同比减少36% [6][23] - 新房分城市数据：第5周一线城市成交面积66.1万方，同比增加1270%；其中北京、上海、广州、深圳同比增速分别为1062%、1325%、1765%、1027% [25] - 二手房市场（11城）：第5周成交面积215万方，日均成交面积30.8万方，环比减少1%，同比大幅增加1076%；年初至今累计成交面积868万方，同比增加8% [6][28] - 二手房分城市数据：第5周一线城市成交面积102.7万方，同比增加1622%；其中北京、上海、深圳同比增速分别为1486%、1604%、2215% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - 稳定红利资产：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]