行业投资评级 - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] 报告核心观点 - 上海收购二手住房用于保障性租赁住房的新政实质性启动，该试点方案兼顾去库存、控增量、稳需求与“商品+保障”双轨制，有望通过降低二手房供给稳定二手房价预期，疏通改善置换链条，进而强化行业信心 [1] - 上海作为一线城市，对收储二手房的积极推进有代表意义，为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能 [1] - 新政为一线城市稳市场给出样本，叠加今年以来中央频频释放地产支持信号，有助于带来地产股估值修复机遇 [5] 新政内容与实施 - 浦东新区、静安区和徐汇区三个核心区率先成为试点区域，房源上将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，精准匹配人才“职住平衡”需求 [2] - 三区方案存在差异化：浦东优先收储内环内、2000年以前、70平以下、400万内房源，需同步购买浦东一手房，以房票监管模式联动新房需求；静安针对本区置换需求，购入一二手房均可但新房优先，主打片区化收储，优先布局产业园区、核心商圈及轨交3公里辐射圈；徐汇未明确置换要求，但预期也会遵循租赁与购置联动的策略 [2] - 三区方案均紧扣“小户型、近产业、配套全”核心，匹配租赁需求，同时与购置需求衔接 [2] 新政的行业影响与效用 - 以存量收购替代新建，压缩保租房供给周期，快速填补核心城区保障房缺口，适配新市民、人才职住平衡需求，同时也实现了控增量，促进行业进入供需平衡 [3] - 定向消化内环“老破小”等去化难点，以市场化评估价提供退出通道，促进市场预期稳定 [3] - 据克而瑞数据，上海2025年400万以下二手房成交占比达76.71% [3] - 浦东、静安两区400万以下二手房成交占比分别为75.32%和66.24%，这意味着如参照浦东收储标准，或可覆盖约50%以上的二手房交易市场 [3] - 联动新房市场，通过差异化置换引导，激活改善需求，构建一二手良性循环 [3] - 上海实施此政策或有更强效用，原因在于：作为核心一线城市，住房需求有更强支撑；上海保租房定价相对市场化，政府收储更容易实现商业可持续；一线城市二手房房价指数调整相对滞后，2025年4-12月，一线城市下跌7.3%，其中上海下跌6.4%，高于全国平均水平，补跌后收储价格更容易达成一致，价格预期的稳定也更容易实现 [4] 投资建议与重点公司 - 重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如城投控股、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等 [5] - 重点推荐依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等 [5] - 重点推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企，如领展房产基金等 [5] - 重点推荐受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等 [5] - 报告列出了14家重点推荐公司的目标价、最新收盘价、市值、盈利预测及估值，具体信息详见报告中的图表1与图表2 [9][10] - 报告对重点推荐公司提供了最新观点摘要，包括绿城服务、龙湖集团、领展房产基金、中国海外发展、招商积余、建发国际集团、城投控股、绿城中国、招商蛇口、华润置地、滨江集团、新城控股、华润万象生活、中国金茂 [11][12][13]