核心观点 - 房地产行业在1月传统淡季呈现二手房成交强、新房成交弱的特征 核心城市二手房市场活跃度提升 尤其北京和上海二手房成交连续表现较好 反映出二手房性价比可能高于新房 且部分区域二手房价格或已接近底部 [6] - 随着二手房成交和挂牌数据边际改善 头部房企债务展期方案进展 以及对春节前和3月两会的政策预期 处于低位的地产板块近期表现较好 短期内利空因素减少 存在资金面的博弈机会 维持行业“买入”评级 [6] - 投资建议关注两个方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企 如保利发展 二是在二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构 如我爱我家 有望迎来估值修复 [6] 核心城市房地产市场表现 - 北京：近一周（1.24-1.30）二手房日均成交578套 同比+397% 新房日均成交85套 同比+565% 同比大幅增长主要受春节错位影响 剔除该影响后 近一周二手房成交同比去年农历同期+3.9% 新房成交同比去年农历同期-32.5% 单月来看 1月二手房成交套数同比+17.4% 新房成交同比-12.5% [2] - 上海：近一周（1.24-1.30）二手房日均成交797套 同比+806% 新房日均成交221套 同比+525% 剔除春节错位影响后 近一周二手房、新房日均成交较去年农历同期分别+1%、-27% 单月来看 1月二手房、新房成交套数同比分别为+17.6%、-5.3% 二手房连续三个月保持在2万套以上的荣枯线 市场较为活跃 [2] - 深圳：近一周（1.24-1.30）二手房日均成交181套 新房日均成交53套 剔除春节影响后的同比分别为-24.2%、-69% 单月来看 1月二手房成交套数同比+15% 新房成交同比-64% [3] 全国重点城市房地产市场表现 - 新房市场：30个大中城市近一周（1.24-1.30）新房成交面积同比+109% 剔除春节影响后 近一周较去年农历同期下降26.66% 累计来看 1月成交面积同比-23.8% [4] - 新房市场分城市能级：近一周一线、二线和三线城市新房成交面积同比分别为+226%、+113%、+39% 剔除春节影响后同比分别为-39%、-11%、-36% 1月成交面积同比分别为-24%、-21%、-29% [5] - 二手房市场：14城近一周（1.24-1.30）二手房成交面积同比+309% 剔除春节影响后同比-7.7% 累计来看 1月成交面积同比+12% 同比由负转正主要受春节错位影响 若剔除去年春节前一周的成交影响 今年1.1-1.19二手房成交较去年同期下降14.9% 但降幅相对于12月有所收窄 [5]