行业投资评级 - 强于大市 [5] 核心观点 - 当前房地产行业仍然面临一定压力 市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台 预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整 [6] - 若政策思路清晰、调整有力 二季度开始市场下行幅度或出现收窄 2026年板块具有一定配置价值 [6] - 投资机会方面 一方面 适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性 另一方面 在“新消费”主导的商业地产赛道中 提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势 [6] 重点城市新房市场 - 成交情况：本周（2026年1月24日-1月30日）40个城市新房成交面积178.1万平方米，环比上升15.9%，同比上升240.1% 成交套数1.8万套，环比上升14.0%，同比上升294.3% [5][12][16][17] - 分城市能级：一线城市新房成交面积49.4万平方米，环比上升21.6%，同比上升487.2% 二线城市成交面积87.5万平方米，环比上升21.5%，同比上升196.5% 三四线城市成交面积41.2万平方米，环比上升0.4%，同比上升145.8% [5][17] - 库存情况：12个城市新房库存面积11316万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-5.9% [5][43] - 去化周期：12个城市新房库存面积去化周期为17.6个月，环比下降0.05个月，同比上升4.6个月 其中一线城市去化周期18.3个月，二线城市14.2个月，三四线城市65.1个月 [5][43] 重点城市二手房市场 - 成交情况：18个城市二手房成交面积179.9万平方米，环比降低5.6%，同比上升793.2% 成交套数2.0万套，环比下降2.0%，同比上升795.0% [5][54] - 分城市能级：一线城市二手房成交面积49.0万平方米，环比增速-0.6%，同比增速1121.4% 二线城市成交面积93.3万平方米，环比增速-7.4%，同比增速864.9% 三四线城市成交面积37.6万平方米，环比增速-6.9%，同比增速359.4% [5][54] 百城土地市场 - 全类型土地：百城全类型成交土地规划建面651.2万平方米，环比下降40.0%，同比下降56.0% 成交总价99.1亿元，环比下降40.2%，同比下降78.0% 楼面均价1522元/平，环比下降0.5%，同比下降50.1% 溢价率3.6%，环比上升2.8个百分点，同比上升1.9个百分点 [5][70] - 住宅类土地：百城成交住宅土地规划建面102.3万平方米，环比下降24.0%，同比下降78.4% 成交总价52.5亿元，环比下降50.9%，同比下降84.1% 楼面均价5133.3元/平方米，环比下降35.3%，同比下降26.4% 溢价率4.5%，环比上升4.5个百分点，同比上升0.8个百分点 [92] 行业政策梳理 - 中央政策：1月29日-30日，已有8只商业不动产REITs申报至上交所，预计募集总额314.7亿元，涵盖酒店、写字楼、奥特莱斯等多种业态 多家房企不再被要求每月上报“三条红线”指标 2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06% [1][114][115] - 地方政策：深圳将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% 湖南计划2026年收购200万平米存量房作保障房 天津上调公积金贷款最高限额，首套提至120万元 上海延长个人住房征收房产税试点有效期至2031年1月27日 [114][115] 板块市场表现 - 板块收益：本周房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降7.4个百分点 相对沪深300收益为-2.3%，较上周下降8.1个百分点 [5][117] - 板块估值：房地产板块PE为26.25X，较上周下降0.05X [5][117] - 个股表现：A股涨跌幅靠前的公司为新城控股(11.4%)、招商蛇口(7.1%)、滨江集团(5.7%) 港股涨跌幅靠前的公司为中国金茂(21.8%)、旭辉控股集团(21.2%)、融创中国(17.5%) [123] 房企债券发行 - 发行与偿还：本周房地产行业国内债券总发行量72.4亿元，环比下降34.7% 总偿还量83.2亿元，环比下降56.5%，同比上升89.5% 净融资额为-10.8亿元 [5][135] - 主要发行人：本周债券发行量最大的房企为绿地集团、中海宏洋地产、MEL，发行量分别为10.0、10.0、8.1亿元 偿还量最大的房企为首开股份、美的置业、保利发展，偿还量分别为21.0、14.4、9.0亿元 [135] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [6]