报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业融资政策和环境正持续改善，融资方式从债权融资延伸至股权融资，当前房地产供给端的融资政策进入友好期，旨在缓解房企资金压力、改善资产负债表 [4] - 商业不动产REITs和上市公司定向增发（定增）将为房企开辟股权融资渠道，证监会商业不动产REITs较此前发改委基础设施REITs推进明显更快，且资产归属主体或逐渐扩围至民营房企，对企业覆盖支持更为全面 [4] - 在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，同时房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性 [4] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 融资政策与事件总结 - 2026年1月28日，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，标志着“三条红线”政策逐步退场 [4] - 2026年1月9日，财联社报道房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年 [4] - 2026年1月27日，保利发展公告拟以广州保利中心项目和佛山保利水城项目为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作 [4] - 2026年1月29日至30日，上海证券交易所连续受理8单商业不动产REITs申报 [4] - 2026年2月3日，深交所首单商业不动产REITs正式申报 [4] - 2026年2月3日，华发股份发布2026年度向特定对象发行A股股票预案，拟向控股股东珠海华发集团募集资金不超过30亿元，发行价格为4.21元/股，较现价溢价5%，发行数量不超过7.13亿股，占发行前总股本的30%上限 [4] 商业不动产REITs概况总结 - 首批申报的8只商业不动产REITs底层资产业态多样，包括办公、商业零售、奥特莱斯、购物中心、酒店等 [5] - 各项目出租率普遍较高，多数在90%以上，部分项目如汇添富上海地产商业REIT的鼎保大厦、中金唯品会商业REIT的郑州杉杉奥特莱斯在2025年末出租率达到或接近100% [5] - 租金单价因业态和城市差异较大，例如华夏凯德商业REIT中深圳来福士的服务式公寓租金单价达924-932元/月/平方米，而华夏保利发展REIT的佛山保利水城商业零售部分租金单价为137-148元/月/平方米 [5] - 项目评估价值从数亿至数十亿元不等，例如国泰海通砂之船商业REIT评估价值为50.6亿元，中金唯品会商业REIT（两处资产合计）评估价值为74.7亿元 [5] - 预期年化分配率（分派率）多在4%-6%区间，例如华夏保利发展REIT预期2026年分配率为5.1%，2027年为5.2% [5] 华发股份定向增发方案总结 - 发行对象为控股股东华发集团 [6] - 发行价格定为4.21元/股，为定价基准日前20个交易日交易均价向上取整 [6] - 发行数量上限为712,589,073股，不超过发行前总股本的30% [6] - 募集资金总额上限为30亿元 [6] - 募集资金将用于支持公司在珠海、绍兴、成都、杭州等重点城市的9个房地产开发项目 [6] 主流房企估值与盈利预测总结 - 根据2026年2月3日收盘价及预测数据，主流AH上市房企2024年平均归母净利润为74.5亿元，2025E、2026E平均预测值分别为62.6亿元、66.0亿元 [6] - 主流AH上市房企2024年平均归母净利润增速为-31.1%，2025E、2026E平均预测增速分别为-14.5%、18.8% [6] - 部分优质房企如滨江集团、建发国际集团预计在2025-2026年保持净利润正增长 [6] - 板块平均市净率（PB LF）为0.7倍，处于历史低位 [6] 主流物管企业估值与盈利预测总结 - 根据2026年2月3日收盘价及预测数据，主流AH上市物业管理企业2024年平均归母净利润为16.1亿元，2025E、2026E平均预测值分别为17.9亿元、19.8亿元 [7] - 主流AH上市物业管理企业2024年平均归母净利润增速为92.0%（受碧桂园服务高基数影响），2025E、2026E平均预测增速分别为12.3%、11.2% [7] - 板块平均市净率（PB LF）为2.1倍 [7] 投资建议与推荐标的 - 报告推荐四类标的 [4] - 第一类为优质房企：建发国际、绿城中国、滨江集团、中国金茂、保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发股份、华发股份 [4] - 第二类为商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并建议关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - 第三类为二手房中介：贝壳-W [4] - 第四类为物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4]