行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [6] 报告核心观点 - 2026年1月，TOP10房企销售表现相对优于行业整体，各梯队房企销售表现分化 [1] - 随着前期政策持续落地及供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企有望受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [5][64] - 投资建议关注三条主线：稳健央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务板块 [5][65] 百强房企2026年1月销售情况总结 - TOP10房企：2026年1月全口径销售金额894亿元，同比-11.9%；权益销售金额630亿元，同比-16.2%；全口径销售面积421万平，同比-18.8% [1][9] - TOP20房企：2026年1月全口径销售金额1,214亿元，同比-18.8%；权益销售金额845亿元，同比-20.8%；全口径销售面积569万平，同比-22.6% [18] - TOP50房企：2026年1月全口径销售金额1,580亿元，同比-22.4%；权益销售金额1,105亿元，同比-25.8%；全口径销售面积746万平，同比-26.8% [27] - TOP100房企：2026年1月全口径销售金额1,822亿元，同比-24.7%；权益销售金额1,286亿元，同比-28.5%；全口径销售面积860万平，同比-29.5% [1][36] - 梯队表现对比：TOP10房企销售同比降幅（-11.9%）显著小于TOP100房企（-24.7%），且较2025年全年累计同比变化为+4.6个百分点，而TOP100房企为-4.9个百分点，显示头部房企表现相对较好且改善 [1] TOP50房企销售明细与分布 - 2026年1月同比分布：在纳入统计的44家TOP50房企中，全口径销售金额同比中位数为-17.0% [2][44] - 其中，同比增幅高于30%的公司有6家，占比13.6%；增幅在0%至30%的公司有9家，占比20.5%；降幅在-10%至0%的公司有3家，占比6.8%；降幅在-30%至-10%的公司有9家，占比20.5%；降幅低于-30%的公司有17家，占比38.6% [2][44] - 与2025年全年对比：2025年全年，47家TOP50房企全口径销售金额同比中位数为-16.9%，其中降幅低于-30%的公司占比为25.5%，而2026年1月该比例扩大至38.6%，显示单月内部分房企销售压力加剧 [44] 房地产行业销售权益与操盘情况 - 权益比例：2026年1月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为70.5%、69.6%、70.0%、70.6%，同比普遍下降3.2至3.8个百分点，环比也下降2.2至3.7个百分点 [3][47] - 操盘比例：2026年1月，TOP10/20/50/100房企的累计销售金额操盘比例分别为91.3%、90.9%、91.6%、90.9%，同比及环比均有所下降 [47] 房地产行业销售集中度 - 2025年全年集中度：以权益销售金额口径计算，TOP10/20/50/100房企的市场集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [3][51] - 集中度计算公式：各梯队房企累计权益口径销售金额除以全国商品房累计销售金额 [3][51] 20家主流重点房企销售变化 - 整体表现：2026年1月，20家主流房企全口径销售金额合计1,145.2亿元，同比-19.6%；权益销售金额合计831.1亿元，同比-17.9% [58] - 表现突出公司： - 中建壹品：全口径销售金额单月同比+320.3%，权益销售金额单月同比+377.6% [4][57] - 中海地产：全口径销售金额单月同比+20.5%，权益销售金额单月同比+20.4% [4][57][58] - 中国金茂：全口径销售金额单月同比+13.3%，权益销售金额单月同比+13.4% [4][57][58] - 其他公司表现：保利发展、华润置地、绿城中国、万科地产、建发房产等公司当月销售金额同比均为负增长 [58] 投资建议主线 - 主线一：稳健龙头央国企地产：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [5][65] - 主线二：存量资源与运营型房企：随着公募REITs推进，推荐关注存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [5][65] - 主线三：物业服务行业：看好其长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5][65]