报告行业投资评级 * 报告未明确给出对英国房地产行业的投资评级 [1][3][5][6] 报告核心观点 * 报告核心观点为：通过对英国2007年金融危机后房地产市场的量价周期、政策影响及核心驱动因素（人口、租金、按揭）进行复盘，总结其市场运行特征与规律 [3][5][6] 成交量与房价周期回顾 * 量价下跌周期：2007年危机后，英国二手房成交量下跌23个月，幅度达64%；新房成交量下跌54个月，幅度达59%；房价下跌18个月，幅度为19.3% [5][12] * 量价修复周期：二手房成交量目前恢复至危机前峰值的66%；新房成交量恢复至峰值的45%；房价经过83个月后恢复到危机前峰值，当前价格为危机前峰值的1.55倍，谷值的1.92倍 [5][7][12] * 区域差异显著：全国房价下跌周期为18个月，跌幅19.03%；北爱尔兰调整最剧烈，下跌周期长达66个月，跌幅达57.86%，且当前价格仅为峰值的0.88倍，尚未完全恢复；英格兰、苏格兰、威尔士跌幅集中在17%-18%区间，修复周期分别为89、110、116个月 [14][17] * 成交结构分化：按揭购房成交量约占住宅市场总成交量的66%，其波动与市场总体走势高度一致，对宏观冲击和政策变化敏感；全款购房成交则表现出相对韧性 [19][21] * 房价经历两次主要回调：2008-2009年金融危机期间房价同比下跌19.3%；2022-2023年加息周期中房价同比回落至**-2.7%，近期调整幅度较小；2024年以来房价同比回到0%-5%区间，走势相对平稳 [24][25] 政策周期影响回顾 * 2005年至今，QE和印花税调整主导了地产周期，后者的波动影响显著小于前者 [5] * 金融危机期间政策重心在于稳定金融体系：通过银行国有化、系统性救助、快速降息（基准利率从5.75%降至0.5%）及启动量化宽松（QE）来避免住房市场系统性崩溃，政策主要起到“止跌”作用 [28][29][31][32] * 印花税政策对成交量产生明显的阶段性影响：2012年首次购房者减免结束、2016年对第二套及投资性购房加征3%、2021年印花税假期分阶段退出等，均在政策节点前后引发成交量的“抢跑效应”和迅速回落，但对房价影响相对较小 [33][34][36] * 疫情冲击：2020年3月全国封锁导致成交量短暂下探至历史低位，后在宽松政策支持下迅速修复 [34][36] 核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款 * 人口与住房结构：本地出生人口住房自有率达67%；外国国籍人口高度集中于租赁市场，私人租赁占比达57%-58%，自有住房仅29%-30%；新移民呈现“先租后买”特征，居住超过20年后，自有住房占比升至77%** [39][41][42][44][45] * 移民对房价影响不显著：尽管移民人数在2020年后剧烈波动，但房价整体呈现缓慢上行、波动有限的特征，未随移民规模同步大幅起落 [46][47][49] * 租金持续抬升：租金同比增速自2021年起持续上行，2023-2024年维持在7%-9%高位，2025年9月仍处于5.5%，高于同期房价同比增速（2.6%）；月度平均房租指数从1227上升至1326 [51][52][56] * 租金收益率周期性修复：收益率峰值（2015年）为6.34%，谷值（2022年8月）为4.97%，近期修复至6.08%左右，显示住房投资回报由“资本利得驱动”向“现金流驱动”转变 [5][60][62] * 房价收入比：2025年第三季度全国房价收入比为4.9，近十年峰值（2022年第三季度）为5.8，谷值（2009年第一季度）为4.1；伦敦地区显著偏高，峰值达10.2倍，区域分化持续 [5][70][72][73] * 月供负担率：2025年第三季度全国月供负担率为33.8%，近二十年峰值（2007年第四季度）达46%，谷值（2020年第三季度）为27.1%；伦敦压力最为突出，在加息环境下月供负担率曾达历史新高的64.3% [5][74][76][77] * 按揭贷款与持有成本：自住购房常见贷款比例为房价的75%-90%，投资性购房通常不超过75%；年持有成本约为房价的1.0%-2.5%（独栋/联排房约1.0%-1.5%，公寓约1.5%-2.5%） [5][79] * 按揭市场特征：住宅按揭贷款发放总额在金融危机后长期低位运行，疫情后显著回升，2025年第三季度单季达804亿英镑；新增贷款承诺指标比实际发放更具周期敏感性 [80][82][83] * 按揭定价机制切换：当前信贷定价更依赖政策利率而非风险溢价扩张，贷款利率与基准利率利差处于历史偏低区间，表明地产周期已从“风险溢价主导”切换至“利率主导”阶段 [85][86][88] * 行业经济地位：2005-2023年，英国房地产活动增加值占GDP的比重均值为11.46%，峰值12.11%，谷值10.42%，整体波动幅度有限，结构稳定 [90][91]