报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期地产边际改善主要源于季节错位与低基数因素，持续性待观察；核心城市成交回暖、供给趋紧、库存高位缓解，对债市形成短期预期扰动；前期稳地产政策利好释放集中在托底与稳定预期，若形成趋势将对利率下行形成边际约束；债市交易节奏关键取决于后续地产修复的连续性与对货币政策实施节奏的判断 [4] 根据相关目录分别进行总结 新房市场：供需结构与成交价格的边际变化 - 30城商品房成交同比降幅持续收敛，一线城市率先改善，2026年以来30城成交同比由年初约 -22% 逐步修复至1月末的 -7.5%，一线城市成交同比由年初约 -17% 回升至1月末正增长11% [10][12] - 新房供给一线缩量明显，2026年1月一线城市供应面积同比 -43%，二线韧性略强，供应面积同比 -25%；新房市场库存压力高位运行中出现边际缓和迹象，但修复节奏偏缓慢 [14][19] - 成交价格修复进度明显滞后于成交量，2026年1月一线城市成交均价同比下降10%，二线城市同比接近零，尚未形成持续回升趋势 [22] 二手房市场：成交节奏修复与高频指标边际改善 - 二手房成交高频数据年初出现边际回暖，15城二手房日均成交套数1月下旬降幅连续收窄至 -10% 以内，2月初转为同比增长6.1%；二手房挂牌量继续回落、挂牌价趋于稳定，供给端压力出现边际缓解信号 [24][25] - 2026年1月二手房月度成交同比三线（26.9%）>一线（19.5%）>二线（11.7%），各线城市同比均转正；部分三线或以下级别城市二手住宅成交均价同比降幅收敛，如东莞、江门与衢州 [28][29] 土拍市场：开年二线土地市场放量，总体热度边际回落 - 2026年1月土地市场热度回落至低位区间，全国成交土地溢价率稳定在1%上下，一线城市接近零，二线维持在低个位数水平，三线个别周次脉冲式上行但持续性不足 [35] - 2026年1月成交规模明显回落，一线与三线城市成交面积同比负增长，二线城市同比相对稳定并部分周次转正，土拍成交更多由二线城市支撑，但难带动整体规模企稳回升 [35]