投资评级与核心观点 - 报告引述中信里昂研究的观点，但未明确给出自身的投资评级 [3][4] - 核心观点：凯德腾飞房产信托正持续优化其资产组合，尽管2025财年每单位派息略低于市场预期，但主要受股权融资收购项目的时间差影响，预计将逐步消化 [4] - 核心观点：管理层对2026财年租金调升率给出中个位数指引，并计划进行资产剥离以支持收购，不排除进一步股权融资 [4] 2025财年财务与运营表现 - 2025财年营收同比增长1.0%至15.4亿新元 [4] - 净物业收入利润率提升50个基点至69.4% [4] - 2025财年每单位派息为15.01新分，同比下滑1.3%，较市场一致预期低1.9% [4] - 资产组合重估价值同比上升8.6%，其中同店增长2.0% [4] - 加权平均资本化率压缩19个基点至5.91%，主要由物流与商务空间资本化率压缩40-50个基点带动 [4] - 整体出租率同比下降190个基点至90.9%，主要受重建项目影响 [5] - 英国与欧洲地区出租率下降7.3个百分点至92%，美国出租率下滑3.4个百分点至85.5% [5] - 2025财年租金调升率保持强劲达12%，主要由物流资产驱动 [5] - 负债率升至39%，债务成本为3.5% [5] 资产组合管理与未来计划 - 已完成15亿新元收购与4.08亿新元重建项目，当前出租率65-81%，稳定后收益率为6-8% [6] - 正在进行美国和英国的3个开发项目（4.45亿新元）、新加坡两处重建项目（2.72亿新元）及新加坡和美国两个小型资产提升工程（1320万新元），合计7.3亿新元，将于2026年一季度至2028年下半年完成 [6] - 2025财年以9%溢价完成5.065亿新元资产处置 [6] - 计划在2026财年继续通过3-5亿新元资产剥离优化组合 [6] - 未来收购将聚焦新加坡、日本、美国及大欧洲地区的数据中心，而澳大利亚与韩国收益率差仍不具备吸引力 [6] 管理层指引与业务前景 - 管理层指出物流资产租金仍较市场水平低5-10% [5] - 2026财年租金调升率预计为中个位数，主要来自新加坡与澳大利亚的租约到期 [4][5] - 2026财年债务成本维持3.5%的指引不变 [5] 股价催化因素 - 利率暂停或下调带来的再融资成本降低 [7] - 每单位派息增长前景改善以及资产负债表担忧缓解 [7] - 可能以高于账面价值的估值出售资产，为信托提供资金以降低债务水平、改善杠杆率并缓解资产负债表压力 [7] 公司概况与业务构成 - 凯德腾飞房产信托是新加坡首只商务空间与工业地产信托 [10] - 自2002年11月上市时的5.45亿新元8处资产组合，已扩展至2023年6月的230处物业、总价值170亿新元 [10] - 资产主要分布在新加坡（63%）、美国（14%）、澳大利亚（14%）及英国/欧洲（9%） [10] - 按业态划分，新加坡组合以商务空间与生命科学、工业与数据中心及物流为主 [10] - 收入按产品分类：商务空间与生命科学占42.9%，工业与数据中心占33.3%，物流占23.8% [11] - 收入按地区分类：亚洲占76.2%，美洲占13.2%，欧洲占10.6% [11] 市场与估值数据 - 股价（截至2026年2月5日）为2.86新加坡币 [11] - 12个月最高/最低价为2.9新加坡币/2.44新加坡币 [11] - 市值为103.20亿美元 [11] - 3个月日均成交额为24.63百万美元 [11] - 市场共识目标价（路孚特）为3.27新加坡币 [12] - 主要股东：凯德投资有限公司持股17.61%，贝莱德公司持股6.96% [12] 同业比较 - 报告列出了易商信托、星狮物流商产信托、丰树物流信托及新达信托的同业比较数据，包括市值、股价、市盈率、市净率、股息收益率及股本回报率等 [16]