报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近 政策面基调更趋积极 房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化 优质房企盈利修复预计将更早且更具弹性 板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房成交量 - 周度环比：上周（2026年1月31日至2月6日）34个重点城市新房合计成交197.4万平方米，环比下降6.9% 其中一二线城市合计成交184.1万平方米，环比下降3.1% 三四线城市合计成交13.4万平方米，环比下降39.4% [3] - 月度同比：2月（截至2月6日）34个重点城市一手房累计成交173.1万平方米，较去年2月同期同比上升327.2% 其中一二线城市同比上升347.8% 三四线城市同比上升168.9% [4][6] - 年初累计：年初至今34城新房累计成交0.1亿平方米，同比下降31.2% 其中一二线城市累计成交938.3万平方米，同比下降28.3% 三四线城市累计成交94.5万平方米，同比下降50.9% [4][6] 二手房成交量 - 周度环比：上周（2026年1月31日至2月6日）13个重点城市二手房合计成交119.8万平方米，环比下降6.9% [10] - 月度同比：2月（截至2月6日）13城二手房累计成交110.2万平方米，较去年2月同期同比上升351.1% [10] - 年初累计：年初至今13城二手房累计成交644.1万平方米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - 推盘与成交：上周（2026年1月31日至2月6日）15个重点城市合计推盘29万平方米 合计成交75万平方米 成交推盘比为2.62倍 最近三个月（2025年11月至2026年1月）的周成交推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [21] - 可售面积：截至上周末（2026年2月6日）15个重点城市合计住宅可售面积为8852.5万平方米，环比下降0.52% [21] - 去化月数：截至上周末 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [21] 行业政策和新闻总结 宏观与因城施策 - 商业不动产REITs：截至2026年2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所 商业地产存量资产盘活进程明显提速 [2][31] - 农村集体建设用地：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产 完善农村集体建设用地相关机制 同时强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房 [31][33] - 保障性租赁住房：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段 浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][31] - 城市更新：上海2026年计划推动城中村改造提速扩容增效 完成20万平方米旧住房成套改造 [31][33] - 首付比例调整：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款首付款比例均下调为不低于30% [31][33][34] - 地方稳楼市政策：福建省住建厅发布稳楼市《意见》 鼓励探索收购存量商品房促进去库存 推出多类涉及购房、多孩家庭及商办用房的补贴政策 [31][35] 山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底 [35] - 公积金政策：甘肃上调公积金贷款基础额度 单身缴存人最高可贷70万元 已婚家庭最高可贷90万元 [31][35] 土地市场 - 北京土拍：字节跳动旗下公司以底价28亿元竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [31][35][37] 公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - 越秀地产：拟发行17.4亿元人民币、票面利率3.4%的3年期有担保绿色票据 [39][40] - 华发股份：拟向控股股东华发集团以现金方式发行股票，募资总额不超过30亿元 [2][39][40] - 中国金茂：发行17亿元、票面利率2.48%的4年期境内公司债 [2][39][43] - 新城发展：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，共募集资金4.7亿港元 [2][39][43] 物管公司股份回购 - 碧桂园服务：在2026年2月2日至2月6日期间，共耗资约2,916.7万港元回购股份约460万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - 板块表现：上周SW房地产指数上涨0.01% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.34% 板块表现强于大市 在31个板块中排名第18位 [2][47] - 个股表现：周涨幅前五的个股为京投发展（+23.72%）、荣安地产（+13.66%）、皇庭国际（+13.43%）、珠免集团（+12.05%）、ST中迪（+11.07%）[47][49] - 估值水平：当前主流A+H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4/19.8倍 [2][51] 物管板块 - 板块表现：上周物业管理板块个股平均下跌0% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.33% 板块表现强于大市 [2][52] - 个股表现：周涨幅前五的个股为浦江中国（+38.35%）、荣万家（+11.20%）、世茂服务（+6.25%）、佳兆业美好（+5.50%）、特发服务（+4.44%）[52][57] - 估值水平：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.1/12.7倍 其中华润万象生活2025/2026年PE分别为23/21倍 [2][56][58] 投资分析意见 - 推荐方向：看好优质房企及商业地产 [2] - 具体推荐标的： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [2] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团 关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. 二手房中介：贝壳-W [2] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]