报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - 周度成交环比下降：上周（1.31-2.6）34个重点城市新房合计成交197.4万平米，环比下降6.9% [2][3] - 分线城市看：其中一二线城市合计成交184.1万平米，环比下降3.1%；三四线城市合计成交13.4万平米，环比下降39.4% [2][3] - 月度成交同比大幅上升：2月（2.1-2.6）34城一手房成交同比上升327.2%，较1月上升348.1个百分点；其中一二线同比上升347.8%，三四线同比上升168.9% [2][4] - 年初累计成交同比下降：年初累计至今成交0.1亿平米，同比下降31.2% [4] 二手房市场 - 周度成交环比下降：上周13个重点城市二手房合计成交119.8万平米，环比下降6.9% [2][10] - 月度成交同比大幅上升：2月截至上周累计成交110.2万平米，同比上升351.1%，较1月上升340.1个百分点 [2][10] - 年初累计成交同比上升：年初累计至今成交644.1万平米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - 推盘与成交：上周15个重点城市合计推盘29万平米，合计成交75万平米，成交推盘比为2.62倍 [2][20] - 去化率改善：最近三个月（25年11月-26年1月）周成交/推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍，呈上升趋势 [2][20] - 可售面积与去化月数：截至上周末（2026/2/6）15城合计住宅可售面积为8852.5万平米，环比下降0.52%；3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与金融政策 - 商业不动产REITs加速：截至2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所，预计募集规模超300亿元，存量资产盘活进程明显提速 [2][29][31] - 农村土地盘活：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产，稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，但严禁用于商品住房建设 [29][31] - 不动产登记便利化：自然资源部部署企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”，力争2026年底前全国所有市县实现涉企登记缴税业务“一窗办理” [30] 地方因城施策 - 存量房收购用于保租房：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段，浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][29][31] - 城市更新与旧改：上海2026年计划完成20万平方米旧住房成套改造，推动城中村改造提速扩容增效 [29][31] - 商业用房首付比例下调：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例下调为不低于30% [29][31] - 地方稳楼市措施：福建省发布稳楼市措施，鼓励探索收购存量商品房促进去库存，推出购房、多孩家庭及商办用房补贴等政策 [2][29][31][32] - 公积金政策支持：甘肃上调公积金贷款基础额度，已婚家庭最高可贷90万元 [2][29][32] - 税收优惠延续：山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [32] 土地市场 - 企业购地：字节跳动旗下公司以28亿元底价竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [29][32][34] 重点公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - 越秀地产：拟发行17.4亿元人民币、利率3.4%的绿色票据，用于置换到期债务及绿色项目 [2][36][37] - 华发股份：拟向控股股东华发集团定增募资不超过30亿元，用于多个房地产项目 [2][36][37] - 中国金茂：成功发行17亿元境内公司债，票面利率2.48%，期限4年 [2][36][39] - 新城发展：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，募集资金4.7亿港元 [2][36][39] 物管公司股份回购 - 碧桂园服务：在2月2日至6日期间，累计耗资约2916.7万港元回购股份约460万股 [40][41] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - 相对收益强于大市：上周SW房地产指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为1.34%，在31个板块中排名第18位 [2][43] - 个股表现：涨幅前五位为京投发展（23.72%）、荣安地产（13.66%）、皇庭国际（13.43%）、珠免集团（12.05%）、ST中迪（11.07%） [43][45] - 主流房企估值：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4倍和19.8倍 [2][47] 物管板块表现 - 相对收益强于大市：上周物业管理板块个股平均下跌0%，相对沪深300指数收益为1.33% [2][48] - 个股表现：涨幅前五位为浦江中国（38.35%）、荣万家（11.20%）、世茂服务（6.25%）、佳兆业美好（5.50%）、特发服务（4.44%） [48][52] - 主流物管公司估值：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.1倍和12.7倍 [2][53] 投资分析意见总结 - 推荐方向：报告推荐四类标的 [2] 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 3. 二手房中介：贝壳-W 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业