核心观点 - 报告核心观点认为，当前REITs市场因商业不动产项目集中申报带来的供给扰动，导致二级市场行情承压，指数下行且交易活跃度减弱 [1][3][6] - 但报告指出，供给冲击整体可控，市场仍处于政策红利释放期，配置需求旺盛，建议投资者把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化 [1][3][6] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 过去一周（2026年1月30日至2月6日），中证REITs全收益指数下跌0.91%，收于1042.83点，各板块整体下行 [3][5] - 分板块看，新型基础设施和消费类REITs跌幅最深，具体周涨跌幅为：能源（-0.26%）、交通（-0.67%）、市政环保（-0.87%）、仓储（-1.12%）、产业园（-1.17%）、保障房（-1.33%）、新型基础设施（-1.41%）、消费（-1.72%）[3][5] - 市场承压主要源于商业不动产REITs集中申报的情绪扰动，1月末以来申报项目预计募集规模超300亿元，市场担忧一级供给放量会分流二级市场资金并影响存量估值 [3][6] - 2月2日，中证REIT全收益指数单日下跌0.87%，创2026年以来最大单日跌幅；2月6日单日换手率降至0.35%，创2026年以来新低，显示市场交易活跃度显著走弱 [3][6] - 过去一周REITs市场日均交易额为5.83亿元，较前周边际下行，其中消费板块交易相对活跃 [13][17] 一级发行情况 - 过去一周有3只REITs更新发行状态：博时山东铁投路桥首发项目已问询；光大保德信光大安石、华泰紫金华住安住两只商业不动产项目已申报 [18][20] - 截至2026年2月6日，国内REITs市场共上市79只产品，总市值达2283亿元，流通市值为1239亿元 [18] - 报告列出了基础设施REIT和商业不动产REIT的详细申报进度，显示一级市场项目储备丰富 [19][20] 市场表现与估值数据 项目与板块表现详情 - 报告提供了过去一周（2月2日至2月6日）各REIT项目的日度及周度涨跌幅详细数据，例如华夏中核清洁能源REIT周涨26.80%，而东吴苏州工业园区产业园REIT周跌2.56% [12] - 过去两周（1月23日至2月6日）大类资产收益率对比显示，中证REITs全收益指数10日跌幅为0.45%，表现优于同期下跌1.25%的沪深300指数，但弱于上涨1.06%的中证红利指数和上涨0.12%的中债综合指数 [10] - 分产权类型看，过去10日产权类REITs指数下跌0.88%，特许经营权类指数下跌0.16% [10] 估值与分红指标 - 报告列出了各REIT项目的收益率（REITs收益率）和现金分派率等估值指标，例如红土创新深圳安居REIT的收益率为2.84%，现金分派率为2.69%；而华夏中国交建高速REIT的收益率达9.51%，现金分派率为4.70% [15] - 过去一周，华夏华润商业、中金联东科创、中金湖北科投光谷等REIT发布了分红公告 [21] - 报告提示了即将到来的限售股解禁情况，例如嘉实京东仓储基础设施REIT于2026年2月8日解禁后，流通份额占比将从66%提升至80% [22]