报告行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且维持此评级 [2] 报告核心观点 - 上海启动二手房收购用于保障性租赁住房，为特定存量房源提供价格锚，有利于稳定市场价格预期和信心 [1][6] - 在未出台新政策的情况下，北京、上海二手房成交同比表现较好，部分二手房价格或已接近底部，租金回报率回升 [8] - 地产板块短期内利空因素减少，新一轮政策出台预期增加，存在资金面的博弈机会 [8] 核心城市市场表现 - 北京：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交501套，新房日均成交75套，剔除春节错位影响后，新房、二手房日均成交较去年农历同期分别下降4%和23% [4] - 深圳：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交154套，新房日均成交50套，剔除春节影响后的同比分别下降24.2%和69% [4] - 上海：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交599套，新房日均成交299套，剔除春节错位影响后，日均成交较去年农历同期分别下降6%和4% [5] - 上海：1月二手房成交达2.28万套，同比增长24%，环比微降0.6%，连续三个月保持在2万套以上，市场较为活跃 [5] 关键政策分析（上海二手房收购） - 政策内容：建设银行于2月2日宣布支持在上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房，首批试点区为浦东、静安、徐汇 [6] - 收购标准： - 浦东优先收购内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内的房源，业主卖房可获得“房票”用于购买浦东新房 [6] - 静安采取片区式收储为主，侧重交通便捷、配套成熟、总价适中、小户型房源，优先考虑置换本区新房的业主 [6] - 徐汇仅提及收购存量小户型房源 [6] - 市场影响： - 政策瞄准市场上存量大、价格调整较多的“老破小”房源，为其提供价格锚 [6] - 根据克而瑞数据，2025年上海成交二手房中总价400万以下占比约77%，浦东、静安、徐汇三区该价位成交占比均超50%（浦东75%，静安66%），意味着官方收购价将影响各区一半以上的二手房价格，有望形成价格支撑 [6] - 根据中指数据，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的83%，低总价房源是市场流动性的关键，加快其流通对畅通置换链条和稳定预期至关重要 [6] - 收储可省去新建保租房的开发周期，减少对市场供应的短期冲击，有助于稳定租金水平 [6] 全国市场概况 - 新房市场：剔除春节假期错位因素，30个大中城市近一周（1.31-2.6）新房成交面积同比下降25% [7] - 一线城市新房成交面积同比下降28% [7] - 二线城市新房成交面积同比下降16% [7] - 三线城市新房成交面积同比下降36% [7] - 二手房市场：剔除春节影响后，14个城市近一周二手房成交面积同比下降11%，随着春节临近，市场逐步降温 [7] 投资建议与关注方向 - 维持行业“买入”评级，认为板块存在资金面的博弈机会 [8] - 建议关注两个方向： 1. 土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [9] 2. 二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [9] 重点房企股价表现（截至2026年2月6日） - A股房企近一周涨跌幅：招商蛇口(-2.30%)、保利发展(-1.83%)、金地集团(-0.90%)、万科A(-6.24%)、滨江集团(-2.08%)、新城控股(-3.53%)、华发股份(0.45%)、建发股份(-1.35%)、华侨城A(-4.24%)、金融街(-1.37%)、城建发展(-0.69%)、首开股份(1.85%)、绿地控股(-3.49%) [33] - A股房企年初至今涨跌幅：招商蛇口(23.03%)、保利发展(14.43%)、金地集团(8.50%)、万科A(3.44%)、滨江集团(17.11%)、新城控股(23.44%)、华发股份(5.21%)、建发股份(2.92%)、华侨城A(9.27%)、金融街(4.73%)、城建发展(13.61%)、首开股份(-16.49%)、绿地控股(0.00%) [33] - H股房企近一周涨跌幅：绿城中国(-0.35%)、中国海外发展(-1.50%)、华润置地(1.60%)、建发国际集团(0.06%)、中国海外宏洋集团(-4.78%)、越秀地产(0.43%)、中国金茂(-0.57%)、碧桂园(-12.50%)、龙湖集团(-1.63%) [33] - H股房企年初至今涨跌幅：绿城中国(34.12%)、中国海外发展(17.63%)、华润置地(16.47%)、建发国际集团(3.64%)、中国海外宏洋集团(30.81%)、越秀地产(18.69%)、中国金茂(42.98%)、碧桂园(-32.53%)、龙湖集团(19.98%) [33]