报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周下跌 0.9%，各板块普跌，交通、水利、生态环保 REITs 跌幅较小；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证 REITs>沪深 300>中证转债；商业不动产 REITs 试点进一步扩容，紧随上交所之后，深交所也加速商业不动产 REITs 布局 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 2 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 802.18 点，整周涨跌幅 -0.9%，表现弱于中证全债指数（+0.1%），强于中证转债指数（-2.6%）、沪深 300 指数（-1.3%）；年初至今，中证转债（+5.9%）>中证 REITs（+3.0%）>中证全债（+0.5%）>沪深 300（+0.3%） [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 -4.4%，波动率 7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][15] - REITs 总市值 2 月 6 日为 2283 亿元，较上周减少 4 亿元；全周日均换手率 0.47%，较前一周减少 0.13 个百分点 [2][15] - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.3%、-0.4%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块普跌，交通、水利、生态环保 REITs 跌幅较小 [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为平安宁波交投 REIT（+1.72%）、中金湖北科投光谷 REIT（+1.57%）、鹏华深圳能源 REIT（+1.48%） [3][22] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 20.5% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为易方达华威市场 REIT（2204 万元）、华夏华润商业 REIT(1723 万元）、中金印力消费 REIT(1479 万元） [3][26] 一级市场发行 - 2026 年 1 月 1 日至 2 月 6 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 3 只，已反馈的 4 只，已申报的 9 只，10 只商业不动产 REITs 正式申报 [28] 估值跟踪 - 截至 1 月 23 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3% [30] - 各项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率情况不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 42.40%，P/FFO 为 38.02，IRR 为 3.55%，年化派息率为 2.79% [31] - 截至 2026 年 2 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 65BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 323BP [1][33] 行业要闻 - 2 月 4 日，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金递交材料申报，底层资产为静安大融城与江门大融城 [4][40] - 2 月 5 日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产 REIT 获深交所正式受理，为深交所首单商业不动产 REIT，拟募集规模 13.20 亿元、份额 5 亿份，存续期 32 年，2026、2027 年预计分派率分别为 5.21%、5.48%，项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目 [4][40]