报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026年2月2 - 6日）中证REITs全收益指数收跌，市场缩量下跌；一级市场商业不动产REITs新受理2只；二级市场各资产板块全线回调，需留意商业不动产对消费REITs的冲击 [1][2][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产REITs新受理2只 - 2026年1月29 - 30日，上交所受理首批8只商业不动产REITs，本周新受理2只，光大保德信光大安石拟在上交所上市，拟募集49.05亿元，华泰紫金华住安住是深交所首单，拟募集13.2亿元，10只合计募集规模达377亿元 [2][18] - 目前审核的10只项目中酒店业态有2只，华住安住的广州酒店入住率约94%，上海酒店2025年入住率90.4%，锦江商业21家酒店平均入住率约60%；2只酒店REITs对入住率、房价做增长预测，锦江、华住项目目前估值分别为17.01、15.91亿元，2026年分派率分别为5.05%、5.21% [3][20][21] - 截至2026年2月6日，基础设施REITs已问询反馈10单，已受理1单 [4][24] 二级市场：各资产全线回调，成交活跃度下降 - 本周各资产板块全部收跌，跌幅0.27% - 1.74%，消费设施跌幅最大，能源设施最小；全市场17只个券收涨，61只收跌，1只收平 [4] - 数据中心板块继续回调，润泽、万国数据中心分别收跌1.54%、1.17%，分派率约3.46%、3.41%；已有潜在项目公告申报，多个项目申报、发行了持有型不动产ABS [5][27][29] - 能源设施跌幅最小，鹏华深圳能源、华夏特变电工新能源逆势收涨，华夏中核清洁能源首日涨幅28.16%；建议关注天然气发电、水电类资产或可供分配金额保障度高的项目 [30] - 消费基础设施板块跌幅最大，仅华夏华润商业、嘉实物美消费微涨；调整后可关注华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费；市场担忧商业不动产REITs供给冲击，且已上市消费设施REITs分派率低，限制其上涨空间 [33][34] - 产业园区上涨个券少，分派率约4.53%，多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑；建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，留意部分份额解禁情况 [37] - 本周REITs成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比下降；消费基础设施板块成交活跃，换手率增加0.11pct，其余板块换手率下滑 [41][45]