行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 最新一周（农历腊月初五至十八）二手房网签面积农历同比下降12%，降幅较上周收窄2个百分点；新房网签面积农历同比下降22%，降幅较上周扩大4个百分点[1][3] - 1月1日至2月5日期间，二手房市场表现强于新房，样本城市二手房网签面积同比转正增长31%，较12月改善58个百分点；新房网签面积同比下降6%，但降幅较12月收窄17个百分点[4] - 报告认为，在房贷利率、租金不变假设下，预计2026年11月前后净租金回报和房贷利率将拉平，或有助于推动总购房需求企稳，届时板块或出现超额收益机会[6] - 需关注二手房库存（挂牌量）在春节后的变化趋势、“金融16条”到期后的政策接续、个别房企风险事件的影响以及城市更新相关表述[6] 新房网签市场表现 - 1月1日至2月5日，样本城市新房网签面积同比下降6%，但降幅较2024年12月收窄17个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市新房网签同比下降2%（降幅收窄28个百分点），二线城市下降8%（降幅扩大10个百分点），三线城市下降5%（降幅收窄19个百分点）[4] - 2月1日至5日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[11][12] - 滚动数据显示，新房日均网签面积高于2020年、2022年和2025年同期水平，但低于2021年及2023-2024年同期水平[18] 二手房网签市场表现 - 1月1日至2月5日，样本城市二手房网签面积同比大幅转正，增长31%，较2024年12月改善58个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市二手房网签同比增长35%（较12月转正并改善61个百分点），二线城市增长32%（转正并改善64个百分点），三线城市增长28%（转正并改善49个百分点）[4] - 2月1日至5日，样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[16][17] - 滚动数据显示，二手房日均网签面积高于2020年至2025年所有同期水平[18] 土地市场表现 - 2026年1月，全国土地成交建筑面积同比下降28%，降幅较2025年全年扩大16个百分点；成交楼面均价同比下降21%，较2025年全年同比转负[21] - 2026年1月，全国土地出让金同比下降43.8%，降幅较2025年12月扩大21.1个百分点[30] - 2026年1月，全国土地流拍率为9.4%，较上月下降7.2个百分点；土地溢价率较上月上升0.4个百分点至2.3%[23][27] 库存与去化情况 - 2025年12月，以推盘未售口径统计的库存去化周期较11月上升[32] - 分城市能级看，2025年12月一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市较上月上升；但一线、二线和三四线城市推盘未售口径的去化周期均较上月上升[34][35] 前瞻与佐证指标 - 二手带看人数：2026年1月，12个样本城市平均带看人数环比转正，同比在2025年12月下降7.6%的基础上大幅转正至增长60.9%[5][44] - 挂牌价调涨占比：2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从11月的5.4%上升0.4个百分点至5.8%，同比降幅较11月收窄15.8个百分点至-32.8%[5][49] - 流动性前瞻：根据报告判断，2026年2月宏观层面流动性环比转向宽松，但同比紧缩力度扩大[5][48] - 价格与租金：2025年12月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州二手价格降幅扩大幅度小于租金；深圳二手价格同比降幅扩大，租金同比为0%[5][15] - 居民信贷与存款：2025年12月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，存款余额趋势同比增幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][40]