报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月REITs一级市场申报产品均为首发类型，消费基础设施类申报数量最多；二级市场指数上涨、活跃度上升，各板块整体上涨，水利设施涨幅最大，园区基础设施成交量居首，新型基础设施换手率领先，产权类估值收益率低于特许经营权类；同时市场出现撤回潮，或标志着市场迈入价值主导的成熟周期 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场发行动态 - 截至2026年1月30日，年内公募REITs市场未发新产品，较2025年同期减少3单；近三个月申报产品均为首发类型，已受理10单、已问询3单、交易所已反馈意见4单；消费基础设施类申报数量最多，共7单 [4][9] - 2026年1月交易所审核状态更新的REITs项目共14单，报告给出了这些项目的详细信息，包括名称、资产类型、申报类型、项目状态等 [4][11] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至2026年1月30日，全市场公募REITs总市值为2287.09亿元，较前一月增加102.46亿元；总流通市值增至1247.05亿元，月度增加37.66亿元；本月成交量为31.18亿份，较前一月增加6.52亿份，市场交投活跃度上升 [28] 涨跌幅与波动性 - 2026年1月，中证REITs全收益指数收盘涨4.22%，中证REITs（收盘）指数收盘涨3.98%，表现优于红利指数、沪深300指数、中债 - 新综合财富总值指数，逊于中证转债指数 [29] - 1月中证REITs全收益指数的波动率为0.40%，高于中债 - 新综合财富总值指数，低于沪深300指数、红利指数、中证转债指数 [31] - 按项目属性划分，特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为3.45%，不及产权类REITs的5.72%；按基础资产类型细分，所有板块均上升，水利设施板块涨幅9.70%居首，新型基础设施板块涨幅8.41%紧随其后 [32] - 个券层面，1月8只REITs涨幅超10%，华安百联消费REIT以17.43%的月涨幅领跑；2只REITs跌幅超1%，易方达广州开发区高新产业园REIT月跌幅3.17%最大 [38] 二级市场要闻 - 2026年1月，5单产品撤回申请文件，包括万科旗下万纬仓储物流REITs；这与万科资金压力及监管审核标准提升有关，监管发布通知强调推动商业不动产REITs平稳健康发展、加强监管与风险防范 [41] - 此次集中撤回事件或标志着中国REITs市场从概念驱动的炒作阶段迈入价值主导的成熟周期，监管严格标准将筛选出优质标的与专业运营商 [42] 换手率与估值 - 从月度交易规模看，园区基础设施类REITs成交量9.20亿份居首；从月度日均换手率看，新型基础设施板块以1.14%的换手率领先 [43] - 截至2026年1月30日，产权类REITs现金分派率均值4.67%，能源基础设施类最高为7.90%；特许经营权类现金分派率均值8.19%，交通基础设施类最高达9.44%；中债REITs估值收益率方面，特许经营权类4.83%高于产权类3.80%；中证REITs较ABS估值方面，产权类1.28高于特许经营权类1.08 [44]