行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告认为房地产行业调整有望进入尾声，并指出“好房子”结构性机会与香港楼市复苏延续三大趋势，建议关注相关板块的投资价值 [6] - 报告核心事件驱动为上海三区启动收购二手房用于保障性租赁住房，认为此举有助于盘活存量，并关注地产板块配置价值 [3] 板块行情总结 - 市场表现：报告期内（26/1/31-26/2/6），房地产（申万）板块指数表现持平，上升0.0%，而同期主要股指均下跌（上证指数下跌1.3%、深证成指下跌2.1%、创业板指下跌3.3%、沪深300下跌1.3%）[6][9] - 个股表现：涨幅前五的个股为京投发展(+23.7%)、荣安地产(+13.7%)、皇庭国际(+13.4%)、珠免集团(+12.1%)、ST中迪(+11.1%)；跌幅前五的个股为南山控股(-10.6%)、先导基电(-8.9%)、三湘印象(-8.8%)、*ST中地(-8.4%)、顺发恒能(-6.3%)[6][9] 数据跟踪总结 - 新房成交（42个重点城市）： - 当周（1.31-2.06）：合计成交148万平方米，环比微降0.1%，但同比大幅上升118.5%[6][15] - 当月（2.01-2.06）：合计成交127万平方米，环比上月同期上升39.9%，同比去年同期大幅上升171.3%[6][21] - 年初至今：累计成交同比下降17.8%[6][21] - 分能级看：一线城市（4城）当周成交环比上升4.0%，当月成交环比上升51.2%，同比上升474.2%；二线城市（15城）当周成交环比下降3.4%，当月成交环比上升46.7%，同比上升174.0%；三四线城市（23城）当周成交环比上升3.4%，当月成交环比上升14.7%，同比上升55.5%[15][21] - 二手房成交（21个重点城市）： - 当周（1.31-2.06）：合计成交212万平方米，环比下降3.0%，同比大幅上升212.5%[6][33] - 当月（2.01-2.06）：合计成交192万平方米，环比上月同期大幅上升71.2%，同比去年同期大幅上升327.8%[6][37] - 年初至今：累计成交同比上升29.0%[6][37] - 分能级看：一线城市（3城）当周成交环比下降8.5%，当月成交环比上升63.3%，同比上升625.4%；二线城市（9城）当周成交环比上升1.9%，当月成交环比上升76.4%，同比上升242.3%；三四线城市（9城）当周成交环比下降4.0%，当月成交环比上升75.7%，同比上升255.8%[33][37] 行业新闻总结 - 宏观政策： - 中央农办强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，并将在除贵州、西藏外的29个省区市全面开展二轮土地延包试点[6][48] - 多地两会明确2026年房地产工作主基调为“稳字当头、存量优先”，盘活存量成为重点，包括收购存量商品房用于保障性住房等[6][48] - 商业不动产REITs首批8单项目将募集314.75亿元，资产涵盖购物中心、写字楼、酒店等[6][48] - 中共中央、国务院要求严守北京市常住人口总量上限，加快平原新城承接中心城区功能和人口[6][48] - 地方政策（因城施策）： - 上海：收购二手住房用于保障性租赁住房项目实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区[6][48] - 福建：支持使用保障性安居工程补助资金收购存量商品房，并阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴等政策[6][48] - 山西：宣布延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底[49] - 甘肃：提高住房公积金贷款额度（单身最高70万元，已婚家庭最高90万元），并落地二手房公积金提取付首付试点[50] - 土地市场： - 北京：2026年首场土拍揽金85.62亿元，成交4宗地块[50] - 上海：徐汇、嘉定、青浦3幅宅地将开拍，总起始价66.44亿元[50] 公司公告总结 - 销售业绩（2026年1月单月）： - 销售金额：越秀地产42亿元（同比-36.4%）；绿城中国97亿元（同比-14.2%）；中国海外发展144.8亿元（同比+20.4%）[6][51] - 销售面积：越秀地产14万平方米（同比-39.8%）；绿城中国47万平方米（同比-2.1%）；中国海外发展51.7万平方米（同比-12.9%）[6][51] - 融资与资本运作： - 华发股份：拟向控股股东珠海华发集团发行A股股票，募集资金不超过30亿元，用于多个地产项目[6][51] - 首开股份：董事会审议通过向控股股东申请60亿元借款额度，利率不超过4.8%，有效期至2027年底[6][51] - 越秀地产：旗下公司发行的17.35亿元3.40厘有担保绿色票据已向港交所提交上市申请[6][51] 投资分析意见总结 - 三大趋势： 1. 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[6] 2. “好房子”结构性机会：房地产市场进入结构分化阶段，中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮[6] 3. 香港楼市复苏延续：在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - 建议关注标的： 1. 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] 2. 地产开发：华润置地、招商蛇口[6] 3. 地产转型：衢州发展[6] 4. 二手房中介：贝壳[6] 5. 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]