行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业指数收盘点位为2291.85，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 核心观点 - 政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力 [5] - 中央层面强调“盘活闲置土地房屋”和“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设 [5] - 地方层面政策精准度提升，例如福建出台“库存超24个月暂停供地”、“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购内环内“老破小”二手房用于保障性租赁住房，南京推动“房票全城通兑” [5] - 核心城市二手房价格好转，报告将持续跟踪“二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移”的链条 [5] 行业基本面跟踪：新房成交及库存 - 上周（报告期）30大中城市新房成交面积为123.24万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8% [6][14] - 分线城市看，近四周平均成交面积：一线城市为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%；二线城市为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%；三线城市为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25% [6][17] - 14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月 [6][17] 行业基本面跟踪：二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为221.16万方 [7][20] - 本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8% [7][20] - 20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6% [7][20][22] - 截至2026年1月26日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5% [7][24] - 同期挂牌价指数为147.05，环比+0% [7][24] 行业基本面跟踪：土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交34宗；新增供应商服类土地64宗，成交39宗 [7][27] - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量（供销比）为1.33，商服类为1 [7][27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23个百分点 [7][27] - 近四周成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47个百分点 [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34个百分点 [8][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44个百分点 [8][29] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第8 [31] - 个股表现：A股涨幅居前为华发股份(+4.23%)、栖霞建设(+3.83%)、天健集团(+2.58%)；港股地产涨幅居前为绿景中国地产(+13.46%)、雅居乐集团(+5.26%)、太古地产(+3.88%)；物企涨幅居前为世茂服务(+6.25%)、特发服务(+4.44%)、中海物业(+2.07%) [35]