报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“优于大势” [1][8] 报告核心观点 - 行业正经历从“生存到重生”的转变，市场呈现分化并蕴含机遇 [1] - 上海启动收购二手房试点，通过政府收储2000年前老旧住宅以激活置换链条，核心区老旧住宅租金收益率可达2.5%，商业模式相较收储新房更为可行 [2][6][18] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，预计将有更多楼市政策出台，方向包括：①“需求侧”继续调减限购等限制性措施；②“供给侧”加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力；③“促转型”建设“好房子”标准体系引导行业向品质提升转型 [3][11] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [3] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：如何解读上海启动收购二手房？ - 上海静安、徐汇、浦东三区试点收购二手房，核心要求为：2000年前建成、70平方米以内、总价400万人民币以内的老旧住宅，并要求出售方在区内购置新房 [2][16] - 该政策旨在为市场注入托底价格的强心针，激活改善家庭“卖一买一”的置换链条，从而盘活整个市场流动性 [18] - 截至2026年1月底，上海外环内总价400万人民币以内的挂牌房源高达1.9万套，竞争激烈 [18] - 2025年上海二手房成交超22万套，一手房不足5万套，市场呈现显著的一二手分化 [18] - 相较于郑州等二线城市（如郑州案例：房龄20年内、面积120平方米以内、无价格限制），上海此次收购限制较大，具体效果需关注收购价格是否足够市场化 [16][17][18] 2. 股票市场与信用债 - A股与港股表现：本周（截至2026年2月6日）A股房地产板块涨跌幅为0.01%，跑赢大盘（沪深300）1.34个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-0.14%，跑赢大盘（恒生指数）2.88个百分点 [3][21][22][34] - 近期相对表现：近一个季度（截至报告期），A股房地产板块跑输大盘1.8个百分点（房地产涨0.16%，沪深300涨1.96%）；近一个月则跑赢大盘1.99个百分点（房地产涨0.00%，沪深300跌-1.99%） [25] - 个股表现： - A股涨幅靠前：京投发展（23.72%）、*ST中迪（11.07%）、华夏幸福（7.69%）、我爱我家（6.29%）、华发股份（4.23%） [29] - A股跌幅靠前：南山控股（-10.56%）、中交地产（-8.42%）、南都物业（-4.90%）、大悦城（-4.60%）、上海临港（-3.41%） [29] - 港股涨幅靠前：方圆生活服务（16.88%）、绿景中国地产（13.46%）、荣万家（11.20%）、世茂集团（8.73%）、正荣地产（6.67%） [37] - 港股跌幅靠前：康桥悦生活（-18.98%）、旭辉控股集团（-17.48%）、建业地产（-10.14%）、中梁控股（-9.23%）、融信中国（-8.28%） [37] - 信用债市场：本周地产信用债发行142.05亿元人民币，净融资额83.79亿元人民币；截至2026年2月6日，年内累计发行437.82亿元人民币，净融资额为-80.16亿元人民币，去年同期为108.35亿元人民币 [3][21][40] 3. REITs市场 - 指数表现：本周REITs指数收于118.79点，涨跌幅为-0.81% [4][41][42] - 产权型REITs指数收于120.96点，涨跌幅为-1.05% [4][41][45] - 特许经营权型REITs指数收于115.89点，涨跌幅为-0.52% [4][41][48] - 相对表现：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.56个百分点 [4][41][51] - 个基表现：本周领涨的公募REITs为中金湖北科投光谷REIT，涨跌幅为1.57%；领跌的为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为-3.70% [4][41][52] - 成交情况：本周REITs成交额为11.57亿元人民币，环比下降20.35%；换手率为0.40%，环比下降0.13个百分点 [4][41][54][61] 4. 楼市成交 - 总体情况：本周（2026年1月31日至2月6日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别增长22.43%和65.54%；年初至今累计同比分别为下降28.88%和增长11.01% [6][69] - 新房市场：45城商品房共计成交218.35万平方米，滚动四周同比上升22.43% [6][70] - 一线城市滚动四周同比+35.11% - 二线城市滚动四周同比+15.44% - 三四线城市滚动四周同比+40.93% [6][70] - 二手房市场：14城二手商品房共计成交169.86万平方米，滚动四周同比大幅上升65.54% [6][78] - 一线城市滚动四周同比+93.60% - 二线城市滚动四周同比+55.68% - 三四线城市滚动四周同比+158.47% [6][78] - 年初至今累计成交量同比上升11.01%，其中一线城市同比+20.62% [78] 5. 土地市场 - 百城整体：本周土地供应建筑面积环比上升1.40%，成交建筑面积环比大幅下降73.67%，溢价率为3.12%，环比下降0.45个百分点 [5][87][88] - 各线城市： - 一线城市：供应建面环比+75.52%，成交建面环比-63.92%，溢价率为0.00% [5][87][97] - 二线城市：供应建面环比+4.03%，成交建面环比-77.08%，溢价率为6.77%，环比上升1.66个百分点 [5][87][107] - 三四线城市：供应建面环比-5.62%，成交建面环比-72.40%，溢价率为2.04%，环比下降1.07个百分点 [5][87][117] 6. 投资建议 - 建议关注存量地产三个方向及优质产品力开发商 [6][19] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [6][19] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [6][19] - 物业服务：绿城服务 [6][19] - 优质产品力开发商：中国金茂 [6][19] 7. 行业数据概览 - 成分股数量：102只 [10] - 总市值：11473.13亿元人民币 [10] - 流通市值：5300.15亿元人民币 [10] - 市盈率（TTM）：42.17倍 [10] - 市净率（LF）：0.77倍 [10] - 成分股总营收：3164.87亿元人民币 [10] - 成分股总净利润：-92.87亿元人民币 [10] - 成分股平均资产负债率：75.05% [10]