报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[6][35] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[6][35] 板块行情与市场表现 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位[6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为2.3%、7.4%、12.8%[3] - A股板块内，京投发展周涨幅达23.7%，南山控股周跌幅达10.6%[12][13] - 港股板块内，世茂集团周涨幅达8.7%，旭辉控股集团周跌幅达17.5%[14][16] 政策要闻 - 福建：发布稳楼市若干意见，着力促进住房消费和库存去化，包括优化共有产权、谋划房票接续项目、鼓励收购存量商品房、实施各类购房补贴等[6][15] - 福建：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进“好房子”建设，完善“市场+保障”住房供应体系，并推动大中小城市协同发展[6][15][17] - 甘肃：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才和青年人才提供额外额度支持[6][15] 公司动态 - 绿城中国：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；当月总合同销售金额约97亿元[6][19] - 越秀地产：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区收购一幅住宅地块，实际权益土地价款约24.33亿元[6][19] 销售端数据 - 新房市场：第6周20城商品房日均成交面积24.3万方，环比减少9%，但同比大幅增加147%；年初至今累计成交838万方，累计同比减少28%[6][22] - 新房分城市看：一线城市第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548%；二线城市同比增125%，其中杭州同比增847%；三四线城市同比增64%[23][26] - 二手房市场：第6周11城二手房日均成交面积28.5万方，环比减少7%，但同比大幅增加174%；年初至今累计成交1067万方，累计同比增加23%[6][27] - 二手房分城市看：一线城市第6周成交同比增加224%，其中上海同比增245%；二线城市同比增130%，其中杭州同比增268%[30][32] 融资端情况 - 第6周发债企业大部分为地方国企[6][31] - 华润置地发行的一般中期票据规模最大，为25亿元，票面利率2%[31][33] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72%[31][33] 投资建议与关注标的 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[6][35] - 稳定红利资产：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业[6][35] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[6][35]