报告行业投资评级 - 强于大市 [6] 报告的核心观点 - 受去年同期为春节的低基数影响，2026年第6周（1月31日-2月6日）楼市成交同比大幅增长，但环比负增长 [1] - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇区为首批试点区域，此举有助于释放改善需求、打通置换链条、去库存与稳定价格预期，并对其他重点城市有导向作用 [2] - 当前房地产行业仍面临压力，但2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计将出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点 [7] - 投资建议关注三条主线：1）基本面稳定、核心城市布局的房企；2）“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - 新房成交环比转负，同比增幅收窄：40个城市新房成交面积163.1万平方米，环比下降9.6%，同比上升203.0%，同比增幅较上周收窄38.9个百分点 [6][17][18] - 分城市能级看新房成交：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%；同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3% [6][18] - 新房成交套数情况：40个城市新房成交套数1.7万套，环比下降4.3%，同比上升225.1% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - 新房库存面积同环比均下降：12个城市新房库存面积11235万平方米，环比下降0.7%，同比下降6.4% [6][46] - 新房去化周期环比下降、同比上升：12个城市新房库存面积去化周期为17.4个月，环比下降0.2个月，同比上升4.4个月 [6][46] - 分城市能级看库存去化：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3个月；一、三四线城市环比分别下降0.5、1.0个月，二线城市环比上升0.03个月；同比分别上升3.7、4.1、28.3个月 [6][46] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - 二手房成交环比降幅扩大，同比增幅收窄：18个城市二手房成交面积174.1万平方米，环比下降4.7%，同比上升349.7%，同比增幅较上周收窄443.5个百分点 [6][55] - 分城市能级看二手房成交：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%；同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2% [6][55] - 二手房成交套数情况：18个城市二手房成交套数1.9万套，环比下降4.0%，同比上升311.8% [55] 2. 百城土地市场跟踪 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 土地市场量涨价跌：百城全类型成交土地规划建面1188.4万平方米，环比上升74.1%，同比上升582.1%；成交总价153.3亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%；楼面均价1290.1元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0% [6][72][73] - 土地溢价率同环比均下降：百城成交土地溢价率为2.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.4个百分点 [6][73] - 分能级城市土地市场：一线城市成交土地建面环比下降19.4%，但总价环比上升340.4%；二、三线城市成交土地建面环比分别上升197.2%和48.8% [72][80] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 住宅土地市场量增价跌：百城成交住宅土地规划建面247.5万平方米，环比上升130.7%，同比上升195.7%；成交总价103.4亿元，环比上升92.3%，同比上升48.9%；楼面均价4179.1元/平方米，环比下降16.6%，同比下降49.7% [98] - 住宅用地溢价率环比微升：百城成交住宅类用地溢价率为4.6%，环比上升0.6个百分点，但同比下降6.2个百分点 [98] 3. 本周行业政策梳理 - 中央政策：自然资源部力争2026年底前全国所有市县涉企登记缴税业务实现一窗办理 [120] - 地方政策：西藏调降商业用房贷款首付比例至不低于30%；福建实施购房补贴、鼓励“卖旧换新”；甘肃上调住房公积金贷款额度 [120] - 机构观点：标普信评预计2026年房地产新开工面积将再收缩15%-20%，并认为存量商品房回储政策可能在高能级城市点状落地 [120] 4. 本周板块表现回顾 - 板块相对收益上升：房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为1.3%，较上周上升3.6个百分点 [6][123] - 板块估值微降：房地产板块PE为27.19X，较上周下降0.19X [6][123] - 个股表现分化：A股涨幅靠前的为保利发展(2.5%)、金地集团(2.2%)、滨江集团(1.4%)；港股涨幅靠前的为华润置地(3.3%)、越秀地产(3.1%)、中国海外发展(2.6%) [129] 5. 本周重点公司公告 - 业绩预告普遍承压：多家房企发布2025年业绩预告，预计归母净利润出现亏损或大幅下滑，例如万科A预计亏损约82亿元，招商蛇口预计盈利10-12.5亿元但同比下降69%-75% [134] - 经营与融资动态：中国海外发展1月合约销售金额144.78亿元，同比上升20.4%；华发股份发行48亿元可转债；京投发展拟发行不超过10亿元债务融资工具 [135] 6. 本周房企债券发行情况 - 债券发行量环比大幅上升：房地产行业国内债券总发行量212.1亿元，环比上升192.8% [6] - 净融资额显著为正：总偿还量为31.9亿元，净融资额为180.1亿元 [6] - 主要发行与偿还主体：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、首开股份、定海城乡；偿还量最大的为陆家嘴、铁建房地产、苏高新集团 [6]