行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告核心观点 - 报告认为，上海推进收储二手房有助于疏通置换链条，更重要的是其具备重要的政策信号意义[2][4] - 报告与市场不同的观点在于，虽然市场可能担忧收储规模有限、居民参与意愿不足，但报告强调该政策在房价深度调整的当下，为特定资产提供了退出渠道并重塑“价格锚”，有助于稳定价格预期，若未来范围扩大有望形成信用托底杠杆，显著改善市场信心[3][4][9] 具体事件评述与背景 - 事件：2026年2月2日，中国建设银行上海市分行宣布，将对上海市在浦东新区、静安区、徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房的项目提供全周期金融支持[2] - 收购对象：聚焦置换链条底层的“老破小”，例如浦东区优先收购内环内2000年以前、单套面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房[3] - 运作机制：参与收储的业主取得“房票/专用资金”，需按规则用于在本区内购买新房，形成“卖旧买新”闭环[3] - 推进背景： - 自2025年下半年起，上海二手房挂牌量出现环比回落，抛压高峰正在过去[3] - 上海核心区部分房源租金收益率已超过2.50%，高于10年期地方专项债的融资成本[3] - 潜在挑战：报告指出“以旧换新”关键在于市场化收购与运营，由于面对C端业主，收购价格、协商成本和周期可能较高；同时，将分散房源转化为保障性租赁住房后的市场化运营管理是一大挑战，因此对此次收储规模不宜有过高预期[3] 市场数据与观察 - 板块表现：第6周（报告发布当周），房地产指数（申万）周度涨幅为0%，但相对沪深300指数取得+1.3%的相对收益[10] - 新房销售：第6周，30城新房销售成交面积138万平方米，较第5周减少3%；从2026年年初至今累计同比减少7%[10] - 二手房销售：第6周，18城二手房销售1.6万套，较第5周减少4%；从2026年年初至今累计同比增加35%[10] - 市场研判：报告观察到近期部分城市成交出现回暖迹象，但认为不能简单认定为市场止跌回稳，2026年需重点关注房地产相关政策力度[9] 投资建议与标的 - 整体策略：2026年开年稳预期信号持续强化，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度，具体节奏观察基本面走弱的程度，但建议左侧布局[5] - 看好三类标的： 1. 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）[5] 2. 商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长；轻资产商管则兼具安全性、成长性与红利性[5] 3. 房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力；政策兑现或市场复苏时，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性[5]