报告行业投资评级 * 报告未明确给出针对房地产行业的整体投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][17] 报告核心观点 * 商业不动产公募REITs试点政策正式推出并快速落地，已有10只产品获受理，预计募集资金总额约377亿元，标志着公募REITs市场扩容至商业不动产领域 [3][4][7][8] * 商业不动产REITs有助于房地产企业盘活存量资产（如购物中心、写字楼等），将资产转化为现金流，缓解债务压力，促进房地产行业转型升级 [4][15] * 公募REITs市场持续发展，截至2026年2月6日已累计发行79只，规模达2033.74亿元，商业不动产的纳入将进一步丰富底层资产类型和完善产品体系 [4][12][15] 根据相关目录分别进行总结 1、商业不动产REITs政策推出后，至今已有10只获受理 * 政策于2025年12月31日正式推出，证监会发布相关通知和试点公告，明确了产品定义、管理要求和监管框架，沪深交易所同步修订业务规则 [3][7] * 截至报告时点，已有10只商业不动产REITs获交易所受理，预计募集资金总额合计约377亿元 [3][8][11] * 首批获受理产品中，底层资产类型多样，包括零售商业（4单，预计募资217.6亿元）、商业综合体（3单，预计募资89.5亿元）、酒店（2单，预计募资30.2亿元）和办公楼（1单，预计募资40亿元） [9][11] * 原始权益人类型多元，包括央企、地方国企、民企和外资企业，其中央国企项目数量占比达到50% [3][9][11] 2、公募REITs市场持续扩容，助力房企盘活存量资产 * 公募REITs市场已形成相当规模，截至2026年2月6日，共发行79只产品，累计发行规模2033.74亿元，其中2024年发行29只（规模646亿元），2025年发行20只（规模403亿元） [12] * 从存量结构看，交通基础设施、园区基础设施和消费基础设施类REITs的规模占比较高，分别为33.8%、16.2%和14.9% [12][13] * 商业不动产REITs为房企提供了重要的存量资产盘活工具，有助于将符合条件的商业不动产转化为现金流，缓解资金压力 [4][15] * 除已受理项目外，多家企业正积极筹备，例如茂业商业、武商集团、首开股份等均已启动或通过相关议案，预计后续将有更多企业参与 [4][15]